楼市剧变

当「限价」这剂春药遇上了3-5月楼市小阳春，所以你就看到了2018年楼市最火爆的一幕。

至于下半年趋势怎么走？从现在的情况来看，正是逐步应验了任老的那句话。

“在非完全交易市场中，不让你买，也不让你卖，都不让你交易了，房价还怎么涨跌？”
所以现在很多地方调控政策不断加码，房价却没下来，而购房成本却越来越高，其实这意味着，楼市高位封盘运动已经开始，是大势所趋。

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政策封盘

昨天和几位搞研究的朋友一起喝下午茶。一位学者朋友说了一个很重要的论点，他说「限价，其实就是在保护房价」。

众人一愣，旁边的老兄调侃道，小王，看来你又想被叫去喝茶了。

「限价，其实就是在保护房价」这句话怎么理解呢？

关注楼市的人应该都发现了，只要有城市出台限价令，那么这个城市的房价肯定不会跌。

限价令其实就是给购房者传达了一个上涨预期。只要限价令在，说明这个城市的房价肯定是上涨的，不然限它干嘛？

所以在这个预期下，持房业主惜售房源，生怕早卖少赚了钱。拿重庆来讲，单链家二手房源，近一个月内就从18000套锐减到13000套。交易的多，但主动下架不卖的更多。

而新房市场在这个预期下表现更为明显。开发商大都拖延开盘或者捂盘不售，即使被迫开盘，也会自己偷偷保留一部分较好的房源作为日后赚钱的砝码。但是这样做肯定会减弱市场有效供给，造成群众哄抢。所以现在全国都在严查捂盘捂地，例如最近的长沙。

限价有效地降低了市场交易流动性同时也创造了上涨预期。

所以房产持有者都坚信房价不会跌，而且主动地关闭了交易通道。房价高位锁死，这就是保护房价的原因。

相对于限价，其他三个政策对封盘的意欲更为明显。

例如限购就更直接了。明面上是为了精准打击炒房客，而真实意义就是为了封盘。不出意外，下半年限购的城市将越来越多，成都被约谈后已经开始加码限购，紧接着就是旁边的重庆，所以在重庆还没有限死之前，现在还可以上车跟最后一波投资红利。

至于限售和限贷。

限售未来会成为各个城市的标配，只不过限时越长越表明这个城市不自信，房价泡沫居多。

前几天有个粉丝在房产研习社里留言说，为什么不出台限售10年20年，这下炒房客肯定都死翘翘了，没人炒房，房价就下来了。

这种想法一眼看上去好像并没有什么问题。但是你想一下，如果限售10年，市场上的房子是卖一套少一套，像北上广深这样活二手房的城市，需求本身就大于供给，供给都被限售杀灭了，那大家正常的购房需求呢，谁来满足？房子的稀缺必然会又一次点燃房价上涨的火焰。

限贷是大家关注的最多。前几天同样有粉丝说，房贷利率太高了，是否会降低回到过去？

不好意思，这个我在2017年就已经说了，房贷利率再也回不去了，只能不断攀升。一来房贷利率目前在历史上并不算高，还有空间；二来国家实行去杠杆任务，银行本来就没钱，怎么还会给你打折出房贷？

所以四限大法（限购、限售、限价、限贷）的作用降温市场小，步步缩紧流动性大，供需两端不断加压，市场失去交易性。

那么呈现的结果就是，房产持有者开心地捂着盘并对未来的增值梦充满期望，而刚需由于成本的不断升高，被迫失去了购房意愿，房价泡沫高位锁盘成功。

2

封盘就是麻醉剂

在2018这个敏感年份选择走大国转型路真可谓是艺高人胆大。

之前我也在「世界金融危机」中也讲过，带8的年份不好过，因为历史上每隔十年就可能遇到全球经济的洗牌，至少从88年开始已经完美呈现三轮周期了。

而且每次经融危机的导火索要么是因为战争要么因为某个国家的政治变革。而且危机来临后，货币或者资产泡沫大的国家通通在风暴中栽倒。例如98年的日本和08年的美国。

现在缓过来的美国好像明白了这个规律，在把自家的杠杆和泡沫降到低位后，开始蓄谋引爆危机。所以你看到了，2018年开始，不是对中国发动贸易战，就是用宗教给中东制造混乱。

万一擦枪走火了，再一次爆发金融危机，按照中国目前居高的金融债务风险和臃肿的楼市泡沫，很容易在风暴中迷失。

所以限制资产交易流动性，是保护市场必要做的事情。

2018，2019年又是民营实体企业的违约年，也是房地产企业的还债年。

直接原因是去杠杆导致货币收缩。就民营企业来说，去年一整年的供给侧改革并没有给他们带来多少利好，而去杠杆背景下民企再融资环境又真切的在收紧，加剧了企业流动性压力。

很多企业都以以债还债的方式运作，那么市场缺钱，融资压力大，资金链断掉破产就属于正常现象，实体经济违约潮仅仅是开始。

实体经济之后就是对房地产行业的规模性去杠杆。这时候房地产全行业进入大鱼吃小鱼的激烈竞争中，比的是实力和耐力。

所以2018年的前几个月，大企业要么跑马囤地为下轮周期做准备，要么疯狂加快工建周期，在楼市接近尾声的时侯再狠捞一笔。

例如大名鼎鼎的碧桂园就是这样。

碧桂园在三四线房价点燃后助推了火势，以所谓的品牌调性攻占了三四线的「高端市场」，成为了三四线「有钱人」身份和权贵的象征，同时又一次拉高了三四线房价的天花板。

但是你有没有想过，碧桂园为什么要以三个月高周转工期作为首要目标？这难道不是赚了就跑的套路吗？而且愿意把一辈子交待给「一夜图纸，三月建成」的房子里的人，值得敬佩。

而对于小型房地产企业，在面对限价和还债期的双重挤压下更是痛苦。卖吧赚不了钱，不卖吧怎么还钱？所以去杠杆周期一到房地产，势必会有大量房企栽倒，要么抛售房源保命，要么被大企业吞并消化掉。

所以说去杠杆就是刮骨疗伤，限制交易下的低流动性就是麻醉剂，治的时候很疼，治好了是革命性的胜利，但是万一治不好，就是半身不遂。

3

中国经济需要什么发动机？

2018年是个转折点，是中国经济换发动机的历史关键时刻。

因为之前改革开放40年所谓的成功其实绝大部分是建立在以房地产行业为经济主引擎的巨轮上，而现在，这个引擎已经运转过度温度，达到了临界爆破点，同时已经耗光了人民的储蓄和未来。

如果再不去换引擎，中国这艘巨轮迟早会搁浅在茫茫大海之中，永远无法驶向对岸。这就是中国经济转型的原因。

那么中国经济引擎要改成什么呢？之前有说过很多，但是这次子木拿日本来举例，让大家更直观的感受一下。

大多数人对日本的认知其实还停留在「失去的20年」中，认为日本在上次经济创伤中，已经失去了世界强国的地位。但你不知道的是，中国和日本在现代化道路上还存在的巨大差距，这些单靠经济总量是无法抹平的。

说几个对比数据，

1.在日本，一般来说，大学刚毕业每月收入20多万日元，相当于人民币1.6万多元；30多岁的人一般收入30万～40万日元，相当于人民币2.5万～3.3万元。一般资历比较高的教授的收入与日本首相相当，都是一年1200万日元左右。日本的基尼系数大约是0.285，属于世界上收入差距最小的国家之一。

而在中国，一线北京刚毕业大学生的工资是5-6千，30岁的人混的好的才能达到2.5-3万元。至于收入差距就不用比了，当地产红利下的拆迁户大妈在全球疯狂购物时，30岁的高级程序员还在顶着光秃秃的脑门给孩子没日没夜地加班赚奶粉钱。

2.日本全国近1.28亿人，居住在面积只有37.78万平方公里的列岛上，而且还主要集中在本州岛上。东京人口密度比北京大很多，但是交通都很通畅，几乎看不到长时间堵车的现象。最重要的是秩序非常好，在世界上也是交通事故率最低的国家之一。所以说，拿人口作为交通拥堵的借口没有任何意义。

3.日本还是世界上人均寿命最高的国家，女性的平均寿命为85.33岁，男性为78.33岁，均创下全球最高纪录。从侧面也反应出日本的医疗资源的发达程度。

4.在日本没有人家装防盗门，窗户上也没有防盗网，因为他们不担心会被盗。街上停放的自行车、摩托车，几乎都是不上锁的。在中国，小黄车都被偷回家做私用车了。

5.日本是犯罪率最低的国家，摄像头的密度非常高。到处都能见到一双眼睛的标志，时刻提醒你不要犯错。每个的士司机都会被严格培训，而且车里都会安装摄像头和定位仪。在安全角度对比来说，预防比严惩更有效。所以在日本出现21岁空姐被顺风车带走命运的悲剧几乎为0。

6.世界500强企业中，日本共有68家跨国企业上榜，仅次于美国而居世界第二位。其国家的科研投入相当于国内生产总值的3.4%，其中77%来自企业，全球十大发明型企业中，有八家在日本。在汤森路透评选出的《2015全球创新企业百强》榜单里，日本以40家高居榜首，力压美国的35家。而中国内地无一入围。

7.日本产品很少有质量问题，更不可能有假冒伪劣。这又让我想起了前段时间的鸿茅药酒。

还有很多，这里就不一一列举了。或许普通人拿日本和中国对比会遭来“崇洋媚外”的质疑，然而这些对比却是中央高层智囊团在访问日本后得回来的感言。

经济实力的比拼，从来不靠GDP，而是技术话语权和产业链掌控力。这一点大家在之前贸易战中兴问题上应该深有体会。

这些年，全球都在货币放水，也就是用债务刺激经济。但拿日本和中国来对比：

日本放出的水流进了产业整合、重组、创新、研发环节；
中国的放水流进的大多是地产、基建和“城市化”。
总的来说，日本的债务附着的资产是“技术产能”，中国的债务附着的是“土地产能”。一个是创造财富赚其他国家的钱，一个是消耗财富赚自己国家的钱，长期来看，孰胜孰负大家都能看明白。

所以说，日本经济方面的巨大优势突出体现在三个方面：工业制造、金融实力、技术优势。这是日本维持世界经济霸权的三大支柱。同时也是中国巨轮未来将要置换的经济引擎。

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未来的房价走势

那么从宏观层面分析了中国经济局势后，我们应该得到了一个很清晰的思路。

无论是防范泡沫危机还是去杠杆，都会建立在楼市泡沫坚固的基础上，也就是不断挤压市场流动性，让楼市逐渐高位封盘。所以未来买房的成本会越来越高。

但是要想把杠杆降下来，经济肯定是不能失速的。如果失速了，社会财富收入就会缩水，从而引发地方政府债务违约，银行破产等系统性金融风险。

所以，现在央行在紧缩货币寻找底线，同时还得找库存多的城市定向放水。

那么，哪个地方库存多，那个地方房价肯定还要靠房价上涨来消化。房价不涨你不买呀！所以，没涨起来的库存多的十八线小城市、县城，2018到2020肯定还得涨，国家也有二轮棚改的计划。

至于一二线价格泡沫的城市，近两年房价大涨的概率几乎为0，只要国家经济维持得住，就不会再启动房地产破坏这片试验田。不然房价一涨，人才流失，资本都跑去炒房去了，新的经济引擎还怎么启动？