신정부의 정책에 따른 한국 부동산 전망은??

안녕하세요, 벌써 두번째 글이네요...

요즘 가장큰 관심사는 역시 EOS이지만 아직 ICO에 참여를 할지말지  계속 고민중입니다. 

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ERC20 토큰의 거래에 대한 확실한 정보 입수후 EOS ICO에 대한 글을 마무리 짓겠습니다. 

신정부 출범 이후로 사회의 가장 큰 관심사는 1) 가계통신비 인하... 2) 집값 규제 인것 같습니다.

또 인사문제로 시끌벅적하구요... 매년 내린다 내린다 하는 부동산 가격은 아직까지는 오르기만 하네요...

이번글을 통해서 향후 집값을 결정짓는 다양한 요인에대해 알아보도록 하겠습니다. 

유안타 증권의 정원일 Analyst의 리포트를 참고했습니다. 

Factors..

• upside 요인 : 수요증가(인구 수 증가, 1인가구, 소가구 증가), 선진국 대비 아직 낮은 집값 
• downside 요인 : 세금규제, 대출규제 , 금리 

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1. upside 요인 : 수요증가  (핵가족/1인가구 증가  + ..)

고령화시대, 출산절벽등 많은 얘기가 있지만 아직 부동산의 수요는 살아 있습니다. 

부동산의 경우 실물자산이자 필수재이니 실수요가 없어질 수는 없겠지요? 

서울의 경우 아직 47.3%가 자가집에서 거주, 30.3% 전세, 22.4% 가 월세 기타라고 하니 

당분간 이수요가 없어 질 리는 없겠지요? (필자도 ..캥거루에요.. 언제쯤 독립을 할 수 있을지..)

당분간 이수요가 없어 질 리는 없겠지요? 

또 부동산시장에는 환경개선의 기능성이 높은 곳으로의 이주 의지가 있습니다. (역세권이며, 학군이며...)

2. upside 요인 :  서울의 집값은 아직 높지 않다!!!

다소 충격적이었어요.. 뭐 홍콩, 런던, 도쿄보단 싸지만 우리나라 집값은 엄청 비싸다고 생각했는데.. 

17년 소득대비 주택가격비율(PIR: Property Income Ration)을 보면 서울의 PIR은 17.8배로 257개의 도시중 33위에 

해당한다고 합니다... 17년 모으면 집한채를 살 수 있다는 얘기인데.. (대출없이..)  33위면 인구밀도를 고려해도 상당히 낮지요? 

PIR이 서울보다 높은도시는 북경/상해/선전/ 동경/방콕/리우데자네이루/상파우루 등이라고 하네요...

가계부채가  총액 1334조원을 넘어 역대 최고치를 보였다고 하는데요 ..

 소득대비 부채비율도 121%로 낮은편이라고 합니다. 아직 버블이 터질많큼 끼진 않은것 같습니다.

1. downside 요인 : 세금규제 

부동산 관련 세금은 여러개가 있는데요, 알아볼까요? 

보유세: 부동산을 보유하고 있으면 내야되는 세금 재산세의 일종 (노무현 정부때의 종부세란 : 보유세의 일종으로 공시가 9억이상의 부동산에 만 차등세금을 부과) 

양도세: 부동산을 다른사람에게 팔 때 내는 차액분에 부과하는 세금 

우리나라는 외국에 비해 양도세 부담이 높고 보유세 부담이 낮다고 하네요.. (일본 캐나다 등은 보유세 비중이 80~90%이며 우리나라는 20~30% 수준) 앞으로 문정부는 양도세 취득세보다는 보유세 비중을 높여서 부동산 투기과열을 막을 가능성이 크다고 합니다. 

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2. downside 요인 : 대출규제 

가계부채가 계속 늘다보니.. 신정부에서는 역시 대출규제로 부동산 시장을 규제하려고 하네요. 

대출을 알기위해서는 기본적으로 두가지를 알아야 합니다. 

 LTV : 'Loan To Value ratio' 머리글자로 '주택담보대출비율'(현재 1금융권의 LTV는 70%입니다.) 예를 들어, LTV가 70%라면 시가 10억원짜리 아파트는 최대 7억원까지 빌릴 수 있습니다

 DTI : 'Debt To Income ratio' 머리글자로 '총부채상환비율'을 지칭합니다.(현재 1금융권의 DTI는 60%입니다.) 연소득이 3000이라면 1800만원을 원리금상환으로 써야하고 그렇게되면 3억 5000정도까지 빌릴 수 있겠네요 

박근혜 정부가 올려놓은 LTV를 다시 내리려고 하고 있습니다.  LTV는 부동산 가격에 직격탄이 되겠네요 

3. downside 요인 : 이자율 

이자율이 높아질수록 월세가 유리해지겠지요 ... 

<종합의견> 

신정부는 다양한 방법으로 부동산 가격을 내리려고 하겠지요... 서울내 인구가 급감 하지 않는 이상

부동산의 가격은 쉽게 하락하지는 않을 것 같아요. 

그대신 1) 고령화 2) 1인가구증가 에 맞춰 수요가 증가하는 소형평수의 노인이 살기 좋은 공기 맑고 대병원 근처의 

부동산 가격이 오를 것 같고 

출산율이 낮아짐으로 학군이 좋은 강남권보다는 근로자가 살기 좋은 강북권, 그중에서 개발이 한참인 동네가 오르지 않을까 싶습니다.

읽어주셔서 감사합니다!