엘라 생각 : 요즘은 부동산 흐름은 어디로 흘러갈까?

안녕하세요. 엘라입니다.
오늘은 바람불면 날라갈것 같아서 주머니에 돌맹이를 넣고다녔더니 걸음걸이가 힘드네여 ㅎㅎㅎ( 음..농담인데 다들 진담으로 아시려나??)

몇년전까지만해도 (조정대상지역,투기지역으로 나뉘기전)에는 보통 갭투자라고해서 전세가격이 매매가격 과 비슷한 지역을 타깃으로 경매나 갭투자가 유행했었으나 대출규제로 인해 왠만한 지역은 대출이 나오지않아 갭투자는 요즘 거의 안하죠.

경매로 낙찰받아 경락잔금대출이 90%까지 나오던 시절도있었으나..하여튼 호랭이 담배피던시절이야기부터 하게되네여 ㅎㅎ

그런다음 분양권, 미분양아파트를 잡아 되팔고, 10%의 계약금 지불하고 중도금집단대출 받으며 되팔고 줍줍이 하던 그런 투자를 많이했었으나

요즘은 새아파트 청약도 매우 힘들고, 택지도 거의 개발했으니 왠만한데는 청약당첨된다는게 하늘의 별따기죠!

부동산은 흐름인데 요즘에는 재개발 재건축으로 돈이 몰리고있는듯합니다.
(물론 현금 몇억대 보유하신분들은 빌딩이나 꼬마건물을 하시겠지만요~)

적은돈으로 투자를 할데가 마땅하지않으니 낙후된 지역의 구분등기된 의결권+분양권이 나오는 원룸 빌라나 쓰러질것 같은 다가구를 매입을 한답니다.

물론 분양권처럼 바로 눈에보이고 주택수에 포함되지않는 그런투자는 아니지만 요즘에는 부동산의 흐름이 그쪽으로 발빠르게 움직이고있는것 같습니다. (요즘에는 청약에 당첨되면 바로 주택수에 포함이 된답니다. 단, 미계약분세대에는 주택수에 포함이 되지않지만 그것도 언제 규제될지몰라요 ^^)

재개발은 많은 시간이 걸려야한다고들 합니다. 하지만 그건 어쨌건 입주해야되는 단계이고, 발품만 많이 팔면 입주까지 안하고 추진위단계에서 조합설립, 시공사선정 전쯤에 후딱 파는 투자자들도 많이 있답니다. 단 2년정도는 묵혀두어야해요. 세금더 내실거면 2년내에 파셔도 되구요.

실제있었던 케이스를 하나 알려드릴께요.

지방현장이었고, 지하철 개통호재는 있었지만 그닥 피부에 와닿지않는 그런 동네였습니다. 여자두명이 공동명의로 평당 210만원 , 대지 50평의 쓰러져가는 집을 매입을 했었어요. 그들은 재개발이 될거라 확신하고 시장조사를 하게됩니다. 결국 추진위단계에서 동의율 75%넘어 조합설립이되죠. 조합설립이 되면 그 다음단계가 시공사선정단계입니다.

시공사들은 조합원 1000명, 공급물량 3000세대의 메이저급단지를 가만두지 않겠죠? 네임벨류도 생기고 평당공사비로만 따져도 어마어마한 공사를 수주하니까여!

시공사들은 앞다투어 좋은 조건으로 시공권을 따려고합니다. 그때 공급량보다는 수요량이 올라가니 가격은 당연히 웃돈(프리미엄)을 주고서라도 사고싶어한답니다.

이 여자분들은 가격이 정점일 시점에 매매를 하게됩니다.
얼마에? 평당 480에 매매하게됩니다. (480-210)*50평
부동산에선 복비를 딜을 해서라도 계약을 시키고싶어해요. 이런 상황일 경우

여튼 쓸데없는 이야기를 좀 했었는데 여기는 부동산보다는 주식이나 코인투자자분들이 많으셔서 공감이 안될수있으나, 제가 여기저기 많이 다니다보면 확실히 부동산 투자흐름은 변하고있는듯합니다.

입지좋은 새아파트는 오른다 라는 불변의 진리도 있고, 분양가는 절대 더 낮아지지않는다.(단, 분양가상한제의 경우 좀 다르겠지만여~, 하지만 건설사도 바보가 아닌이상 분양가상한제를 안하고 HUG의 보증을 받지않겠금 후분양을 하겠죠?)

그래서 제가 내린 미약한 결론은 부동산흐름은 앞으로 개발할데가 많은 수도권,서울,광역시 정도의 재개발 재건축인것 같습니다. 물론 변수가 많겠지만여~

오늘도 하루를 마루리 잘하셨습니다 :)
저는 오랜만에 국민학교(?) 동창과함께 집에서 꽁냥꽁냥 맛난거 먹으려구여 ㅎㅎ