美东买房经验

in investment •  7 years ago  (edited)

2017年美东刮起一股买房热潮,我不适时宜的在NJ东北部买了房。经历了这么一趟感觉学到了很多买房的知识在这里和大家分享一下,希望对一些人有用。以下是我的个人经历和意见,有的地方难免会不准确,大家还是要询咨询专业人士。再有,我买的是house,如果买Apartment, 有的可能不适用。

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先说说买房整体流程。

如果你知道在哪里买房子,你可以直接上网上开始找房子,同时找real estate agent。如果你不知道买哪个town者哪个区域的房子,你可以先找个靠谱的Agent, 然后让你的Agent给推荐一个适合你的条件的town或者小区。

如果需要贷款,找朋友问一个靠谱的Banker给一个Pre-approval. 这个Pre-apprval很快,只要你提交了所需要的材料,一般半天以内就可以出来。Pre-approval只要一个就可以了,不需要找多个Banker给pre-approval. Pre-approval需要在出offer的时候一起提交上去,最好提前准备好,以防来不及。出Pre-approval,银行需要查信用记录,会对信用记录有影响。

然后在Agent和网络的帮助下开始找房子,看房子,和Agent讨论房子,觉得满意就出offer。如果被拒,再开始找房子。反复循环一直到offer被接受。

Offer接受了的话,

  1. 正式向银行申请贷款。一定一定一定找多个银行给quote。不用担心信用记录会受影响。短期内因为买房的hard pull在计算信用分数的时候会归类为一次hard pull。 拿到quote后,首先选择利率最低的,利率一样的话,选择费用最低的。银行处理贷款时间很长,贷款也是买房的最大不确定因素,所以offer接受了马上开始弄。选定了银行
    ,赶紧给资料。银行会找appraisal公司来估价。银行只会贷给你房子估价以下的贷款。如果你的出价比估价高,高出的钱要自己付现金,或者和卖家议价。合同上要求贷款30天以内搞定。我的经验是银行很慢,越早弄越好。
  2. 找个Lawyer代表你,和卖家的lawyer谈判。找个靠谱的Lawyer很重要。
  3. 你的Agent会安排各式各样的Inspection。他会给你推荐需要做什么inspection: 房子,水路,烟囱,oil tank,每个inspection都是不同的公司。整个过程等结果出来,要2-3个星期。等Appraisal和inspection结果都出来了,你可以通过律师要求买家修理结构性的问题或者讨论降价。卖家当然不想降价的,如果你的要求合理,你要坚持。新的价格出来以后,要及时给银行。NJ的买房合同上要求从inspection到讨价还价要在一个月以内结束。
  4. 购买Homeowner insurance。这个很简单。每家的价格都差不多。
  5. 做搬家前的准备。开新家的水、电、互联网账户。
  6. Closing。 就是最后过户的那一天。你的lawyer和title 公司会给你各式各样的表格填写, 然后就是给你钥匙,象征性的祝贺你achieved american dream就跟你bye bye啦。
  7. 搬家。house warming。 Happy every after.

下面是一些经验和知识。

1 Broker Fee
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房子成交价格的5%-6%是Broker Fee,。买家和卖家都会有自己的broker,他们会平分这笔钱。有的Broker,为了吸引客户,会提供Rebate, 就是把他们的commission 中的一小部分返还给你。

Broken和Agent是不一样的。Broker是经纪人。Broker自己不带人看房,他们的任务是管理Agent。Agent就是跑腿的,和你看房,给你意见的人。

整个transaction下来,2.5%-3%的房价是给你的Broker。Broker从中提成(一般50%以上),然后剩下的给Agent。你也许会问,为什么Broker不用跑腿给我看房,却拿到50%的提成呢?这是因为虽然Broker不用费体力费时间给你看房,但是整个房屋交易的风险是由Broker承担的(这是我的agent告诉我的,不知真假,不知道Broker买卖房屋有什么风险)。

2 找Agent

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一定要找一个熟悉你想要买房地区的Agent。除非你特别了解你所想买的小区的地理环境和房情,要不然,一定要找一个了解你所想买的小区的agent,最好是住在那里的。美国东部很多样化,有的town一两个街区就是天壤之别。要是买下来,才发现不是自己想要的环境,那就太晚了。比如说我们那个town,有的街区都是2 Mil以上的大house,一辈子都住不起的那种,然而不远的街区据说会有枪战。。。

我们找的是Exclusive Buyer Agent,就是说他们只是代表买家的Agent,他们不卖房子。这样的Agent,好处是可以避免一些conflict of interest。假如说你的agent也在卖房子,如果那个房子也符合你的标准,那么他会想方设法的让你出高价买那个房子,这样他可以拿到更高的commission. 但是这样的概率很小,我的感觉是没有必要只找Buyer Agent。 找Agent,最重要的是要需要他了解当地的环境和房情,至于conflict of interest, 完全靠Agent的职业道德。

其实我们的Agent并不了解我们想买的小区,问了他很多问题他都不知道,总觉得不给力。幸亏我朋友的老婆也是agent, 免费给了我很多意见。比较一下真的是agent 与 agent之间差别很大。他们两个人都很努力,但是明显我同事的老婆更有经验,在关键时刻给了很多关键性的意见。可惜我和我的agent已经签了合同了,而且已经合作半年了,要不然一定和我同事的老婆合作。如果有朋友想在NJ东部买房子,可以站内信我,我给你她的联系方式。注意她不讲中文。

先在有些Agent会提供Rebate。就是从他的commission中提出一部分返回给你。同等条件下,有rebate当然是好事。但是建议你不要以这个为选择Agent的标准,一个了解当地环境的agent给你的意见,远远比那rebate价值高得多。

注意,如果你没有agent,自己去open house看房子,卖家的agent也就是成了你的agent。你并不会剩下买家的Broker Fee。这种情况下你可以要求Rebate。

3 软件

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我用了Zillow, Trulia 和RedFine. RedFin是最给力的。RedFin的email通知很及时,一般比我的agent的MLS 的 email还要快一天。

我一般看新出来的房子的要价和最近刚刚成交的房子的成交价。通过最近成交的房子的出价和最终成交价,可以判断你的目标小区的房情,有利于你出价。

4 人口分布

如果你在意当地的人口人种分布,可以去mapping segregation上查。https://www.nytimes.com/interactive/2015/07/08/us/census-race-map.html
美国这边对人种是很敏感的,有经验的Agent不会回答关于人种的问题。

5 什么房子不要买

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5.1 不要买有地下oil tank的房子。
NJ和NY有的town很老,很多30年代以前建的房子,供热靠oil tank. 有的oil tank建的时候埋在地下,而且至今还在使用。地下oil tank最大的缺点是会漏油,而且,是oil tank就肯定会漏油,只是什么时候漏,就听天由命了。oil tank漏油巨麻烦,要请专门的公司来把油桶挖出来,光挖出油桶还没完,还要把污染的土挖出来,挖到肉眼看不出污染,然后在将周围的土送去实验室。要是结果还有污染,那就得接着挖。有的漏油漏到邻居家了,那就不是开玩笑了,邻居怎么要求你赔偿,那就不可而知了,有的还要扯上官司。甚至有的漏到地下水源了,环保局会要求你交罚款。

你说只挖油桶,不挖土行吗?答案是否定的。法律规定了,挖油桶的时候,必须要检测周围的土壤。土壤有污染的话,必须要解决。私自挖油桶,而不检查土壤是违法的。

经过了这么多年,有的房子的oil tank已经被挖出来不用了。有的由地下转到了地上。地上oil tank不用担心,因为漏油的话你会发现,不会造成严重环境污染。但是,有的人把oil tank填满沙子然后搁置在地下不用了,曾经这么做是合法的。这样的房子也不要买,因为你也不知道那个oil tank之前有没有漏油。

如果offer 接受了,一定要做个oil tank sweep。如果发现地下oil tank,除非卖家答应挖出来,要不然还是别买了。你有别的选择,为什么要冒这个风险,是不是?

我看房的时候,当时有个房子的价格和地理位置都不错,唯一的缺点是有地下oil tank,但是卖家提供oil tank insurance。刚开始,我们的agent不推荐这个房子,反复和我们强调oil tank的危险。我觉得居然有专门的oil tank insurance,即使漏了油,也不用我承担吧。后来都要给offer了,我查到一般的oil tank insurance只保10万美金,如果漏油比较严重,漏到邻居家或者地下水源,10万可是不够用的。这个房子的oil tank居然奇葩的建在driveway下面,一有车经过就会压到,而且紧挨着邻居家。越看越觉得是个定时炸弹。还有,现在很多homeowner insurance是不保有地下oil tank的房子的(地上的oil tank是没事的)。没有homeowner insurance,银行是不会给贷款的。最后时刻觉得坑太深,就没出offer。一个月后,通过RedFin,我发现这个房子最终还是没卖掉。

5.2 别听卖家瞎BB

之前有个房子卖了三个月卖不出去。我们问卖家怎么回事,卖家说之前有人给了offer,出价在他们的要价之上,但是他们很'surprised', 就没卖。到现在我们也不知道那个'surpised'是啥意思。明明是买不去处的房子,还编个理由说能卖高价。本来房子就不是我们最喜欢的,我们一看卖家这么不诚实,就没给offer。结果现在又过了4个月了,那个房子还没卖出去。

还有一个卖家说卖房是因为家里出了事情,这周必须卖掉。我们要求他们修一些东西,他们以时间短就拒绝了。不知是不是真的,不过那个房子也没买掉。

5.3 EIFS 不要买

我的agent也说过,如果房子外表是EIFS的结构,也不能买。说EIFS以前是合法的,现在被淘汰了,会有很多问题, 具体我就不清楚了, 大伙上网查一下。当时就有个房子就是因为外表是EFIS的问题我连看都没有去看。

6 出offer

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根据房子的情况和房情,你要出一个你能接受的价格。注意我说的是你能接受的价格,而不是合理的价格。这两年是买房热潮,现在我身边的朋友都在考虑买房,整个房地产市场属于seller's market, 美国东部很多地方买房子都要抢的,不出高价是买不到好房子的。

你的agent会和你讨论价格,但是至于最终出价多少,还是看自己决定,agent不会给你具体数字,因为万一出多了或者出少了,agent不会承担这个责任。开始出价难免会不准,你越到后面越有经验。我是出了第六个房子的offer,offer才被接受的。

现在出offer比较简单了,都是电子化的。签字什么的都在网上弄。第一次出offer的时候,你让你的agent或者broker详细的给你介绍一下contract里面的条款。

你让你的agent在截止日期前两小时提交offer就好。这样可以防止卖家的Agent看到你的Offer以后做手脚。比如卖家的agent同时代表别的买家,而你的价格比他买家好,他有可能通知自己的买家临时更改价格。

卖家agent收到offer后,会给你的agent一个回执,证明offer收到了。

如果你遇到了完美的非买不可的房子,而市场比较热,需要出高价才能买下来,而且你觉得你的出价比这个房子的真实价格要高,你可以在offer里写明可以waive mortagagecontingency。意思是说如果房子银行给的估价不到你的出价,你会自己弥补估价和出价之间的差额,不需要更改offer的价格。但是你要算算,确定自己有这笔钱再这样写。

银行只会按照房子估价贷款给你。在很热的市场,按照房子的估价去买,是买不到的。(这是我的个人意见。大家还要和自己的agent商量。)

你的offer上面会有你的签字的。offer一旦接受了的话,卖家在上面签字以后,马上就有有法律效力了。没有合理的原因,你是不能取消这个合同的。正是因为不能随意取消,所以我的agent不允许我同时出两个offer。

网上多说你的cover letter要写自己多么喜欢这么房子,这个房子是多么多好,我觉得是没必要的。这些都是费话,卖家就是看谁给钱多卖给谁。

一般卖家会在申请deadline结束24小时之内给回复。

7 找Lawyer

买房涉及到的法律问题还是很多的。一定要找个靠谱的Lawyer。Lawyer会帮你和卖家的律师谈价格和交易细节,还会帮你搞定Title,写Deed。他们都有自己固定合作的title 公司,是不是有分红就不道了。

我的Agent推荐的lawyer还是很给力的,email很快回复,也很专业,经验也很丰富。前前后后帮我们和卖家讨论了三个之久,价格是一口价$1350。相比于我们花在其它方面的费用,我觉得这个律师费不贵。大家如果有需要,可以私信我,我给你联系方式。注意我的Lawyer不说中文。

8 Inspection 查房

你的Agent根据房子的情况推荐做一些检查。 最重要的是Home Inspection。这个报告会非常全面,涵盖了房子上上下下,里里外外,大大小小的问题。很多问题是你自己看房时候看不出来的。我的Inspector花了大概三个小时把房子查了个底朝天。报告里提出的关于房子结构性的问题,比如说烟囱不排气了,你可以要求卖家修理。但是你不能要求卖家给你做升级,比如说heater比较老了,只要能用,你是不能要求卖家更新的。你拿到报告的时候可能会吓一跳,报告里会有很多问题是你想象不到的。我们的房子条件非常好,但是报告也有45页。其实报告里很多建议修改的东西,是没必要修理的。比如说,我们的报告里说Deck安装不合规定,有重大安全隐患,要重新安装。其实这个deck已经用了10多年了,从来没有问题。我们也不打算修理。很多报告里的问题,写出来是Inspection公司为了防止将来出了问题被告而存在的。除此之外,因为我的房子比较老,我们还做了下水道以及烟囱的inspection。Oil tank sweep是必不可少的了。

拿到报告以后,你要找卖家修理结构性的问题。一般情况下,卖家是不会修理的,因为人家以后不住在那里了,懒得麻烦,他们会要求降价。你可以要求你的装修公司师傅来看房子,给个估价,再相应的和卖家谈。

9 Permit
如果卖家改造了房子而没有Permit,你尽量要让卖家把Permit搞下来。比如说家里修了厕所没有Permit,如果Town知道了的话可以要求你拆除。

记住很多house的装修都没有Permit,这个问题在美东很普遍。也不是所有的卖家都会答应去拿Permit,你做好心理准备。你也不至于因为Permit而不买这个房子,因为大多数的房子都会有这个问题,除非你买新房。遇到这样的问题可以和卖家商量价格。我们就因为地下室的墙没有permit,就要求卖家便宜不少。

你或者你的Agent可以到Town的office去拿Permit history。 一般Town里会保存十年记录,这个是谁都可以拿的。如果上面显示有Open permit,一定要卖家close掉。

如果想要更全更老的历史记录,你可以去申请OPRA report。通过这个report,你可以要求town给你所有关于这个房子的所有历史记录。这个报告也是任何人都可以申请的,但是必须有合适的理由。法律规定这个报告政府部门必须在七个工作日内提供。

10 Mortgate

Reverse Mortgage Correcting the Myths.png

现金支付的朋友请直接跳到下一段(并留个联系方式咱们做个朋友呗 :P )。一定一定一定要多问几家。我问了5家,有的是朋友推荐的,有的是看Zillow上的评论而联系的。每一家都会查你的信用记录。但是如果你是因为买房,短期内多次被抽查信用记录,对分数的影响和抽查一次是一样的。

挑贷款的时候首先要挑利率低的,同等利率情况下,挑费用低的。贷款的费用可以在Loan Estimate 和 Closing cost的报表上找到。注意Points,有的时候叫discount, 其实是是费用,别看错了。如果银行给你Credit,报表上也会找到,计算费用的时候要排除。

Loan estimate和Closing cost上如果写着(services you can shop for),比如说title,你就不用管,因为你的律师会帮你搞定的,你不会用银行的服务。如果想了解下我是怎么比较Mortgage rate的,可以看我youtube的视频:

我以前以为利率有个误解。比如说房子价格一百万,30年贷款利率是4%,我还以为30年贷款利息一共4万。其实是每年的利息要要交4万。lol。

我开始决定用Wells Fargo因为他们利率最低,都交了appraisal的钱了,后来我把Wells Fargo的利率告诉了Chase,Chase居然给了我同样的利率,而且还给了0.125%的折扣来弥补我交给Wells Fargo的Appraisal的钱,再加上Chase的新开还贷账户给$595的优惠,和宝蓝卡10万点的优惠,我欣喜不已。后来Wells Fargo又把Appraisal的钱退回来了,喜上眉梢。所以你一定要多问几家,然后让他们match最低的利率,说不定会有惊喜。

贷款是买房风险最大的一个环节,你需要能随时联系到你的Banker。我的Banker一般在2小时以内会回复email,我也可以随时给他他电话,包括周末。有一次半夜12点发邮件他都秒回。如果你的Banker一天以内不回复你,你还是找别人吧。

越大的银行越复杂,Chase就搞错了费用和closing date。你需要仔细看你的cost estimate,有问题了及时和你的lawyer和banker联系。

如果需要从国内转账做首付的话,早点转过来吧。银行需要最近两个月的账户明细,如果账单上有大额转账记录,还要证明来源。如果是你父母寄过来的,需要他们签字说这笔钱是给你买房的。麻烦到是不麻烦,不过还是建议早点转账过来,省了一个步骤,节省了几天处理时间。

11 Title

Title就是房子的产权,我的Lawyer直接帮我搞定了,具体我也不了解。记得有两种产权,假如说两个人买房,如果一方去世了,另一方获得全部产权,还有一种是去世一方的产权会走遗嘱或者遗产分配。详细请问律师。

这里费用最贵的是title insurance。Title公司会调查房屋产权历史。比如说之前的房主如果把这个房子作为了抵押,进行了贷款,贷款default了,这个房子就要给银行。Title公司会承担这种风险。

现在整个Title行业的监管很多,每家的价格都差不多。

12 Homeowner Insurance

这个最简单了,给Progressive, Statefarm, GEICO等等保险公司打电话要报价就行了。我发现报价都差不多,也不贵。如果你有汽车保险,两个保险在同一家,一般会有优惠。

看到这里的都是诚心卖房的。那我就祝大家早日成为房奴啦!

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