아파트 전세가와 매매가의 상관관계에 대한 생각

안녕하세요. 오당케남자(@backdm) 입니다.

몇년전부터 유행하던 아파트 투자방법이 있는데요.
전세가와 매매가의 차이를 이용해서 투자한 후, 매매가의 차액을 노리는 투자방법을 갭투자라고 합니다.
저도 올해 초에 첫번째 두번째 투자를 시작했습니다^^

아직 제 투자가 성공인지 실패인지는 알수없지만...
부동산(아파트)에 투자한 이상 저는 부동산 가격 상승론자라고 말할 수 있겠네요
제가 하려는 포스팅이 결국 갭투자를 하는 사람의 일반적인 부동산이론과 비슷하다고 생각하시면 될것 같습니다.

이제 제가 포스팅 할 내용은 아파트의 전세가격과 매매가격의 상관관계입니다.

일단 제가 말하는 예시의 기본 전제는
서울시내 혹은 서울출퇴근 가능한 경기권에 위치하고,
지하철 역까지 도보10분 내에 위치한 아파트로 한정하겠습니다.

경우 1 : 아파트의 매매가가 상승하는 시기
아파트의 매매가가 상승하게 되면 보통 전세가는 매매가의 상승율을 따라가지 못합니다.
2년동안 전세가격이 고정되면서 그 상승폭을 조정하기 때문입니다.
하지만 매매가격이 안정되기 시작하면 계속된 전세가의 상승으로 차츰 갭을 줄여나갑니다.

경우 2 : 아파트 매매가가 하락하는 시기
그럼 만약 아파트의 매매가가 하락하는 시기에는 어떻게 될까요?
일반적으로 아파트의 매매가가 하락하게 되면
전세에 살던사람이 재계약을 하지않고 싼 가격에 아파트를 매수 할 것이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 그리 간단하지는 않습니다.
마치 주식시장에서 하락장에서 매수를 망설이는 것과 비슷한 논리입니다.
부동산시장의 하락장에서 전세입자는 매매가가 계속 떨어질것을 생각하게되고
매매를 고려하며 결국 전세를 연장하게 되는 경우가 많습니다.
부동산의 매매는 결국 투자이고 돈을 벌기위해 하는것인데
빤히 떨어질 시기에 부동산에 투자하는것이 쉽지 않기 때문입니다.
결국 매매가격이 떨어지는 동안 전세가격은 어느정도 유지되는 양상을 보이게 되며,
그 힘이 매매가격을 더 이상 떨어트리지 못하게 하며,
이후에 전세가가 매매가를 위로 올리는 힘이 되어줍니다.

이것이 그 지역의 대장아파트(좋은 위치의 대단지 아파트)를 사야,
부동산 하락장에서 가격방어가 잘된다는 논리를 만든것입니다. 실제로도 그런양상을 보여주기도 하고요.

사실 부동산에 투자를 할 때, 앞으로 상승을 할지 하락을 할지 정확하게 예측 할 수는 없습니다.
상승장일 경우에는 아무곳에나 투자를 하더라도 큰 문제가 없지만,
하락장일 경우에는 자칫 큰 문제가 생길수가 있기 때문에,
앞서 말한대로 리스크를 최소화 시켜주는 선택이 필요한것입니다.

제가 생각하는 투자용 부동산(갭투자의 경우)을 고를때 그 리스크를 최소화 하는 방법은