普洛斯的私有化和并购盖世理

相关几个问题的理解和答复：
一、10月4日，普洛斯宣布，以28亿美元收购欧洲现代物流设施开发和运营商盖世理，进入欧洲市场。从双方发展战略等角度分析，这笔交易有哪些看点？
答：普洛斯也是历经并购、被并购；普洛斯除了在实体物流地产运营上十分专业外，其资本及资产运作能力十分强，区别于以出租仓储为主营业务的物流地产企业，普洛斯资产的资本化运作是其业务特色及战略定位之一；今年7月份，普洛斯开始了私有化，包括其核心管理层、万科、几家资本组成中资财团将在不久后将普洛斯私有化。本次普洛斯收购全球最大物流地产商之一的盖世理，在一定程度上弥补普洛斯物流地产在区域上的不足：相对来说，普洛斯主要集中在东南亚、美国、巴西，而盖世理物流地产主要集中在欧洲国家，本次收购也会加强普洛斯全球的地产布局，同时，不难想象，本次收购也能增加后继普洛斯私有化后上市的价值，有望抬高估值及股价。
二、普洛斯与盖世理两者融合最大的难点是什么？
答：两者都是国际著名物流地产商，都是经营成熟的企业集团，相信在物流地产运营上整合不会有太大的问题；据报道，本次收购，会保留原来盖世理管理团队及经营策略，所以，短期内对两者整合影响不大；两者都是并购市场成熟玩家，盖世理也是数次被并购，从最早的沃尔玛旗下负责开发物流中心的子公司，到后来的迪拜世界集团，再到现在的加拿大资产管理巨头布鲁克菲尔德（Brookfield）；从盖世理的数次并购来看，主要是由资本在运作，一直欠缺一个物流地产专业的控股机构，本次由专注于物流地产的普洛斯收购，相信对盖世理是比较好的归宿；未来的融合来看，相对于普洛斯对物流地产全面的运营和资本化操作，盖世理的业务类型相对少些，主要服务于企业的定制化仓储，在物流地产资本化运作上应该不如普洛斯成熟，在后面的融合中，可能会面临一些经营策略和定位的改变，对原有的管理团队是个挑战。
总体上来看，资本市场股权、股份的改变不会影响一家成熟企业的运营和发展。

三、普洛斯主要市场在亚洲，此时进入欧洲市场，前景如何？
答：普洛斯最早起源于美国，在新加坡上市，历经多次并购，主要业务及资产在美国、中国、日本、巴西等国家和地区，现在又在进行私有化；在业务全球化及资产资本化的情况下，很难说清楚普洛斯是哪国的企业；普洛斯于2003年进入中国，在中国有其一半以上的物流地产设施；选择在中国、巴西等国家布局，主要原因是近几十年这些国家进行着改革、开放的新兴经济体，有巨大的市场需求，而且这种趋势保持不衰；普洛斯投资了包括卡行天下、丰巢快递柜、贵州马上到物流园等中国物流企业；同时，普洛斯也接受了阿里等中资企业和财团的投资；可以说，普洛斯和中国等物流产业界已深度融合。
但作为全球性企业来说，欧洲市场是普洛斯的欠缺，所以，通过收购欧洲物流地产巨头盖世理，完成在欧洲的布局，更利于增强普洛斯的全球服务能力及品牌价值，对些次收购前景看好。

四、目前，房企、电商、金融机构等多方资本都在加快抢滩物流地产，为何物流地产现在受到青睐？趋势如何？
答：万科、万通、碧桂园、绿地等房地产商还有京东、阿里、苏宁等电商企业和平安、凯雷投资等金融机构都在加快布局物流地产，原因除了物流地产是近年来蓬勃发展的我国物流行业的迫切需求外，这几类企业其实还有各自的原因：
对万科等物流地产来说：国内房地产市场已经饱和，发展趋缓；同时，国家强力调控房地产市场；房地产市场竞争激烈，成本高企；所以，房地产企业转型进入物流地产领域，一方面相对来说，这个市场目前有一定的市场空间，另一方面，物流是我国政府支持发展的重点行业，物流地产的拿地获得的优惠政策更好，投资的物流地产虽然现行政策不能转化成商业住宅，但提前进行一定的布局也是风险投资家们的想象。
对京东、阿里等电商企业来说：布局物流地产，主要原因是满足自身物流需要，弥补目前仓库不太适应快速发展的电商经营和物流管理需要，需要通过自建、投资新的物流地产进行定制化开发；京东等电商企业普遍都已上市，投资的物流地产对提升企业估值和进行资本运作也有一定的帮助。
对平安、凯雷投资等金融机构来说：布局物流地产主要还是认可物流地产的市场空间巨大，利润稳定；同时，金融机构与实体经营企业发生业务特别如供应链金融等业务时，经常性地因为不能控货造成巨大的资金风险；所以，金融机构投资物流地产是对其业务产业链的延伸布局，同时，通过投资、兴建物流地产，也能服务于自己的各类型客户，增强对现有客户的粘性和潜在客户的吸引力。

五、今年7月，万科等中国财团宣布将收购普洛斯，在物流地产遭争抢的路口，普洛斯反将自己卖掉，原因您怎们看？
答：实际上在今年7月份普洛斯私有化之前，中国资本就对普洛斯进行过多轮投资，从本次收购方的组成结构来看，大多为普洛斯原有股东，其中厚朴投资和中银集团系2014年对普洛斯进行25亿美元投资的投资方，而本次出资比例分别为21.3%、15%。高瓴资本则在2015年通过股权收购成为当时普洛斯第二大股东；所以，本次“出售”只是股权的变化；上市公司股权的改变、投融资本身就是一种常态化的市场行为；上市公司董事会也可能通过引入和屏退相应投资人实现企业长远发展，同时能团结“志同道合”的投资人一起实现战略目标；普洛斯的私有化和并购盖世理就是这样的策略；专业的事还要专业的人去做，物流地产项目经营就是专业的事，目前虽然有包括金融资本、电商企业、房地产企业纷纷进军、抢摊物流地产，物流地产在我国的确也有较大需求，但辩证地来看，一方面是我国老旧仓储面积巨大，但不能适应电商企业及现代企业的仓储需求，另一方面就是物流地产项目投资大、收益期长，对大部分现代经营企业来说，短期内就要看财报、看利润，物流地产不适合短期投资企业的需要；物流地产投资更适合于象普洛斯这样专注、专业的企业。

一些补充材料：
1、在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。2003年普洛斯进入中国，也将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前在整个市场份额里，普洛斯为首的外资应该能占据超过80%以上的比例。目前业内最突出的如普洛斯、嘉民、安博、盖世里、丰树和腾飞等。
2、普洛斯为世界领先的工业地产开发商、管理20多个国家、2600多个项目、约44.9平方公里价值334亿美元的资产、服务客户4700个、2003年进入中国、在38个城市投资了288个物流园
3、普洛斯于2003年进入中国，经过十多年的发展，已在中国38个主要市场投资、开发并运营管理着254个物流及产业园区，总建筑面积达2900多万平方米。环普是普洛斯旗下的工业设施业务板块，目前已覆盖西安、沈阳、大连、北京、天津、绍兴、苏州、杭州、成都、无锡、上海等城市，投资并管理近20个园区，总建筑面积400万平方米，拥有超过300家客户。
4、2016年财报显示，普洛斯在中国最大的两个客户是百世物流和京东，分别租用了普洛斯6.0%及4.3%的仓储面积。百世物流的大股东即是阿里巴巴，百世物流也是菜鸟网络联盟的首批主要成员之一。
5、普洛斯(GLP)以高杠杆运营的方式，在中国拥有将近2870万平米的物流地产仓储面积(1750万平米建成，1120万平在建；另外还有1190万平米土地储备)。据悉，截至2017年，菜鸟网络自有仓库面积约为100万平米，即使把苏宁和日日顺、百世物流等联盟伙伴全部算上，仓储总面积略超过普洛斯仓库(现有和在建)的一半左右。
6、根据普洛斯的研究，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍左右，每平米的物流仓储面积约能支撑7万元左右的交易额，按这个测算目前电商行业规模为4.7万亿元，对高标准仓库储的需求就在6700万方左右，远超目前供给。如果按电商行业每年18%增速的发展，仅电商行业的发展就能支撑高标准仓库储市场按每年40%增长发展至2021年。
7、近日，普洛斯官方宣布，以28亿美元（约合24亿英镑，及186亿元人民币）的价格收购了全球知名的物流地产商盖世理（Gazeley）的欧洲物流平台。所收购的盖世理欧洲物流平台资产组合总面积达300万平方米，集中在欧洲主要物流市场，包括英国（57%）、德国（25%）、法国（14%）和荷兰（4%）。其中，160万平方米为现有物业，出租率达98%，平均租期为9年；其余140万平方米为待开发物业。
8、中国市场物流地产格局

外资类
安博 ：市场上不徐不疾发展、保守而谨慎的作风、发展步伐缓慢、但稳定持续
普洛斯：2003年进入中国：土地储备已达2000万平方米
嘉民：2005年今年入中国、2012年与加拿大养老金计划委员会合作、资金充裕、市场活跃
盖世理：环保仓储领袖、2015年全球最大的地产巨头brookfield从迪拜世界集团收购了盖世理30%的股份，急速发展
丰树：新加坡企业、除了实力优秀、还联合海航、希望等旗下物流资源进行扩张、未来发展值得关注
民营类
宇培：位于上海、目前仓储量物流达到140万平方米、关注高标仓、拥有伊藤、顶新等客户
易商：仓储面积150万平方米、华东地区、是京东最大的仓储提供方
百利威：定位三方物流、业务除高标仓外还有物流全程业务、已获得资本青睐
基金类
平安不动产：通过物流仓储领域、经综合金融深入供应链下游
万通控股：以普洛斯为样板、第一支20亿元工业基金、并购迅速
复星：与阿里、银泰合作“菜鸟”与国控“药网”物流计划以及商贸物流接近华南城运营模式
天赋资本：计划打造农产品物流园网络、在农产品O2O平台“天赋农业”的基础上、冷链物流的整合、投资下游农产品供应链
国企
宝湾物流：深圳赤湾石油 拥有核心资产的物流供应商、宝湾目前主要客户分为三类：第三方物流、电商、制造业
中储股份：480万平物流仓储、土地使用权达到210万平方米、钢材交易期货交易中心单位
北京建设：在资本运营方面北京建设市优秀的代表、母公司北京控股、香港上市多家企业；主要业务为金融投资
海航集团： 2014年海航亿城投资与丰树合作、共同合作收购开发物流地产、目标未来3年不低于50亿元投资
电商、快递
京东：在全国50个城市拥有213个仓库、总面积达到400万平方米、随业务扩展逐步渗透到2级城市
顺丰：在全国拥有90个仓库、总面积100万平方米、集中在中心城市分拨仓、2015年布局仓储业务