'조물주 위에 건물주' 표현은 아버지세대 부터 있었다.
요즘은 '건물주가 꿈이다'라는 말이 10대,20대 입에서 나오고 있다.
'부린이' 부동산을 갓 시작한 사람들을 지칭하는 말이다(부동산+어린이, 합성신조어)
오늘날, 부동산은 더이상 40,50만의 이슈가 아니게 되었다.
그러나 부족한 공부로 임대사업에 뛰어드는 것은 자살행위에 가깝다.
아래 Why를 적어보았다.
■ 고정비용 상승
사회보험료 )
부동산을 사고 월세, 전세를 둔다면 당신은 세무서에가서 '주택임대사업자'를 등록해야 한다. 그 순간 당신의 사회보
험료는 올라간다. 국민건강보험료, 국민연금은 당신의 재산과 소득을 측정해 산출된다. 평소 8만원 정도 나오던 사회보험료는 2배, 3배가 될 것이다. 부모님 밑에서 피부양자로 있어서 안내고 있었다면 정부는 당신을 과감히 끄집어내어 사회보험료를 매달 거둘것이다.
주택임대사업자 세금 (종합소득세) )
2천만원 미만 수입금액은 '18년 귀속까지는 신고대상이 아니였다. 허나, 19년부터 이는 완전히 달라졌다. 2천만원 수입금액도 신고를 하게되었고(분리과세), 필요경비와 소득공제를 뺀 소득에서 15.4%(지방세포함)를 세금으로 납부해야한다. 2천만원이 초과하는 능력좋은 임대사업자들은 분리과세가 아닌 종합과세를 하게된다. 직장 근로소득이 높거나, 타 소득이 있다면 종합해서 과세한다는 얘기다.
그럼 세금이 얼마나 나오냐? 비용처리와 소득공제가 개인마다 다르므로 측정이 힘들다. 하지만 쉽게 생각하는 방법을 말해주자면, 12달 중에 한 달치 월세는 세금으로 나간다고 생각하면 된다 (혹은 그 이상!) 그러니 부디 받은 월세를 다 쓰지말라.. 한달치만 꼭 따로 안쓰는 통장에 빼두는 것이 좋다.
아, 세무사 수수료도 잊지말라 간편장부라면 25~30만원을 받을 것이고, 분리과세 대상자는 10만원 정도 생각하면 된다. 연 수입금액이 7천500만원 이상이라면 복식부기대상자여서 기장계약을 하고 월 마다 10만원(부가세별도)씩 주고 재무제표 작성 서비스를 받으면 된다. 기장료는 아까워 하지말라, 기장을 안하면 나중에 가산세가 더 나온다.
■ 학습 비용
정책 공부 , 세법 공부)
전세계 부동산학자들이 우리나라를 주목하고 있다. 이렇게 부동산정책을 많이 바꾸고, 극단적인 방향으로 정책을 펼치는 양상은 보기 힘든 사례이기 때문이다. 스물 여섯번인지 스물일곱번인지 이젠 세기도 힘들다. 하지만 임대사업자라면 이 모든 정책을 끊임없이 팔로업해야 한다. 정책이 어려우면 쉽게 풀이해주는 유튜버도 구독해야 하고, 세법은 또 쉽겠는가. 오죽하면 '양포세'라는 표현이 회자되고 있다. '양도세금 상담을 포기한 세무사'이다. 세금의 전문가 세무사들도 혀를 내두르고 부동산세금을 포기하고 있다. 그들이 멍청해서? 아니다. 해석이 모호한 부분을 괜히 건드렸다 납세자의 천문학적인 비용을 물어줘야 하는 끔찍한 경우를 생긴다면, 아예 미리 포기하는 것이 합리적이다.
■ 대출과 이자비용
건물을 100% 순자산 현금으로 사는 경우는 거의 없다. 대출의 도움을 받아야 한다. 대출이 별거인가? 은행한테 빚지는 거다. 대출이자를 갚기 시작한다. 부동산이 오르면 문제가 없다. 하지만 당장 오르지 않는다.
떨어질 일이 없다고? 3년뒤에도 그럴까? 역사적으로 부동산 가격은 우상향했으니 앞으로도 그럴것이다? 흠, 10년뒤에는 맥도날드 햄버거도 단품 1.5만원~2만원이 될것이다. 물가상승과 혼동하지말자.
<부자아빠 가난한아빠>에서도 나오듯, 부동산을 자산으로 바라보느냐, 부채를 바라보느냐는 견해차이가 있다. 저자는 '부동산은 부채로 봐야한다'라 했다. 판단의 몫은 당신에게.
■ 월세 안주는 임차인
좋은 배우자를 만나는 것만큼 중요한게 있다. 바로 좋은 임차인이다. 좋은 임차인 별거 없다. 월세를 미루지 않고 꼬박꼬박 내주는 '그 흔한' 임차인이 좋은 임차인이다. 하지만 다세대, 다가구 임대사업을 운영하다보면 19호실의 임차인을 받게된다. 확률적으로 한 두사람은 정상범주에서 벗어난 사람이 들어오기 마련이다... 화장실 하수구에 시멘트를 붓고 나가나는 참사도 인터넷 글에 올라오고 있다. 물론 이는 극단적인 사례지만, 임차인이 골머리 앓게하는 일은 다반사라는 걸 기억하자.
■ 수리비용
4년차부터 집이 말썽을 피운다. 여기저기 새고, 빠지고, 부셔지고, 금이 간다. 수리해야될 것들이 부지기수다. 좀 쉬려하면 임차인으로부터 전화가 와서 망치들고 내집으로 출근하는 자신을 볼 수 있다. 다가구 두개를 운영하는 사람이 오죽하면 수익이 줄을지라도 '한개만 하고 싶다'라고 하는 것을 봤다. 그만큼 감가상각이 심하고 정기적인 정비가 필요하다는 뜻으로 해석하면 되겠다.
■ 사라진 건축사사무소
위의 고민들은 어쩌면 상위 티어들의 고민일 수 있다. 임대사업을 시작해야 생기는 고민이기 때문이다.
애초부터 토지를 매입하고 건축사사무소에 의뢰해 직접 집을 짓는 사업자도 있을 것이다. 이 단계에서는 사실 정책공부고 뭐고, 집을 잘 짓는것이 장땡이다. 비용을 들여서라도 메이저 실력의 인물과 회사를 섭외해야 한다. 아는 지인과 좋게 좋게 했다가는 돌이킬 수 없는 낭패를 볼 수 있다. 훗날 그 업자는 연락이 안될 것이고, 허술공사로 인한 수리비는 월 소득과 함께 전부 빠져나가게 된다. '시작이 반이다' 라는 말이 있는데 집 건축은 시작이 전부다. 이상한 업자와 거래한 순간부터 사업과 라이프가 고꾸라 질 수 있으니 꼭, 꼭 유의하자.
부린이들에게 이 글이 도움이 되길 바란다.
끝으로 한줄 요약: 임대소득이 불로소득이라고 ??