#14 Theobald Joachim I im Recht: der Erwerb eines Grundstücks

In dieser Reihe schreibe ich über Rechtsgrundsätze und aktuelle Themen die mit Recht zusammenhängen.  

Anders als letzte Woche angekündigt geht es heute nicht um die Willenserklärung, sondern um den Grundstückserwerb. Zu einem besseren Verständnis des heutigen Betrags sollten die Vorangegangenen Beiträge zum Thema Recht gelesen werden.

Das Thema heute ist der Grundstückserwerb

Um Eigentum an einem Grundstück zu erwerben oder ein Grundstück mit einem dinglichen Recht zu belasten ist eine Einigung zwischen Eigentümer und Erwerber sowie eine Eintragung der gewollten Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Dies geht aus § 873 BGB hervor.

Die Einigung: Diese ist ein sog. dinglicher Vertrag (hier auch als Auflassung bezeichnet), die dafür einzuhaltenden Formalien sind in § 925 BGB genannt. Es müssen Veräußerer und Erwerber gleichzeitig bei einem Notar anwesend sein und dabei die Einigungserklärung zeitgleich äußern. (Natürlich können sich die Parteien dabei auch vertreten lassen).

Die erklärte Einigung muss auch zum Zeitpunkt der Eintragung noch wirksam sein, § 873 II BGB.

Die Eintragung: Damit die Rechtsänderung vollständig wird, muss noch die Eintragung dieser ins Grundbuch geschehen (Eintragung kann auch vor der Einigung geschehen). Wichtig ist auch, dass die Einigung mit dem Eingetragenen übereinstimmt, sonst ist das Grundbuch gemäß § 894 BGB (teilweise) unrichtig.

Für die Eintragung muss der Berechtigte einen Antrag beim Grundbuchamt stellen, der Teil der dadurch etwas verliert muss zustimmen (siehe §§ 13, 19 GBO). Das Amt Prüft dabei ob eine Zustimmung des verlierenden Teils vorliegt (§ 29 GBO), der auch bis jetzt als Brechtigter im Grundbuch eingetragen ist (§ 39 GBO). 

Allerdings führt die Nichteinhaltung der GBO Vorschriften nicht zur Unwirksamkeit der neuen Eintragung (dafür gibt es dann aber zB "Reperaturansprüche" aus Staatshaftungsrecht).

Nach der Prüfung wird dann die Änderung ins Grundbuch eingetragen. 

Die Berechtigung des Veräußerers

Der Verfügende muss grundsätzlich dazu berechtigt sein (als Verfügungsberechtigter oder als verfügungsberechtigter Eigentümer). Ist er dies nicht so ist die Verfügung grundsätzlich unwirksam.

Die Unwirksamkeit kann unter Umständen durch § 878 BGB oder § 892 BGB überwunden werden.

Geplant ist nächste Woche ein Beitrag der erklärt, was passiert wenn der Veräußernde nicht berechtigt ist.

Quelle: Hanns Prütting, Sachenrecht

Theobald Joachi I im Recht Teil 13 

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