In dieser Reihe schreibe ich über Rechtsgrundsätze und aktuelle Themen die mit Recht zusammenhängen.
Anschließend an den Beitrag von letzter Woche "der Erwerb eines Grundstücks", beschreibe ich heute was passieren kann, wenn ein Nichtberechtigter über ein Grundstück verfügt.
Gutgläubiger Erwerb
Verfügt ein Nicht(verfügungs)berechtigter über ein Grundstück, so ist die Verfügung über das Grundstück nicht automatisch unwirksam. Unter gewissen Umständen kann das Grundstück trotzdem (gutgläubig) erworben werden. Die §§ 891-893 BGB nennen Voraussetzungen:
1. Verkehrsgeschäft
Die erste Voraussetzung ist, dass das getätigte Rechtsgeschäft ein solches im Sinne eines Verkehrsgeschäfts ist. Ein Verkehrsgeschäft ist eines das auf Erwerber- und Veräußererseite unterschiedliche Personen stehen hat, die aus wirtschaftlicher Sicht nicht in beiden Lagern stehen. (Andernfalls könnten wir einfach ein Grundstück als Nichtberechtigter an uns selbst übertragen.)
2. Grundbuch ist unrichtig
Die Eintragung im Grundbuch ist unrichtig, wenn sie nicht der materiellen (tatsächlichen) Rechtslage entspricht.
3. Legitimierung des Verfügenden
Der Verfügende muss legitimiert sein und zwar indem er entweder (fälschlicherweise) als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist (sog. Buchberechtigter) oder er sich durch Erbschein als (angeblich) wahrer Berechtiger (Erbe des Buchberechtigten, § 2366 BGB) ausweisen kann (hier gehe ich nicht weiter ins Detail).
4. Keine Kenntnis von der Unrichtigkeit
Der Erwerber darf die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht kennen, sonst ist er nicht Schützenswert und kann somit nicht gutgläubig erwerben. Der Erwerber muss also Unkenntnis bezüglich der falschen Eintragung haben oder die Augen vor dem Offensichtlichen verschließen (das ist eine sehr strenge Anforderung, denn vor Gericht muss die Kenntnis des Erwerbers bewiesen werden, nicht nur die fahrlässige Unkenntnis).
Zeitpunkt zu dem Kenntnis (Bösgläubigkeit) gegeben sein muss, ist derjenige zu dem der Rechtserwerb vollendet wird. Wenn die Einigung vor der Eintragung erfolgt ist, so ist der Zeitpunkt der Stellung des Antrags an das Grundbuchamt auf Eintragung maßgebend. Ist es andersherum, ist es rechtlich im Einzelfal umstritten.
Liegen alle Voraussetzungen vor, so ist der gutgläubige Erwerb erfolgt. Es gibt dann wieder sog. "Reperaturansprüche" des wahren Berechtigten bzw. des Eigentümers (schließt sich nicht gegenseitig aus), aber die sollen hier nicht Thema sein.
Was kann gegen die unrichtige Eintragung unternommen werden?
Einmal kann ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs gestellt werden den Fehler im Grundbuch zu beheben. Die Änderung dauert aber eine Weile und bis dahin bleibt die falsche Eintragung bestehen.
Bis dahin kann gemäß § 899 BGB ein Widerspruch ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser sperrt bis zur Berichtigung des Grundbuchs den gutgläubigen Erwerb, weil der Widerspruch dem guten Glauben entgegensteht.
Was wenn die Verfügung dem Interesse des (tatsächlich) Verfügungsbefugten entspricht?
§ 185 BGB sieht die Möglichkeit der Konvaleszenz (Heilung) vor.
Quelle: Hanns Prütting, Sachenrecht
Theobald Joachi I im Recht Teil 14
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