La legge di Bilancio 2021 ha esteso, sia pure con decorrenza dal 1° gennaio 2021, l’ambito di applicazione del Superbonus. È stato superato il problema dell’unico proprietario che possiede all’interno dell’unico edificio due o più unità immobiliari. Anche in tal caso sarà possibile fruire della nuova detrazione a condizione, però, che l’edificio sia composto da due a quattro unità immobiliari.
Si tratta di una modifica normativa estremamente vantaggiosa che potrà anche determinare un notevole incremento dei “tetti di spesa” con riferimento ai lavori finalizzati al miglioramento della resa energetica effettuati sulle parti comuni. È dunque necessario verificare se i predetti interventi riguardino effettivamente le parti comuni delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
In precedenza l’Agenzia delle Entrate si era espressa negativamente circa la possibilità di fruire del Superbonus, con riferimento alla situazione descritta, sulla base di un’interpretazione letterale dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020. Con riferimento al presupposto soggettivo il comma 9 menziona espressamente i lavori effettuati dai condomìni. Pertanto, se l’intero edificio è posseduto da un unico soggetto, oppure in comproprietà, secondo l’Agenzia delle Entrate sarebbe precluso l’accesso al beneficio. Ora, però, con decorrenza dal 1° gennaio 2021, sia pure per gli edifici composti da non più di quattro unità immobiliari, sarà possibile fruire della nuova detrazione.
Al fine di delimitare compiutamente i presupposti del beneficio si potrà fare riferimento ai chiarimenti forniti negli anni scorsi dalla stessa Agenzia delle Entrate.
La circolare n. 121 dell’11 maggio 1998, par 2.6 ha precisato che qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione delle spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni anche se in questo caso, dal punto di vista giuridico, non si configura la comunione prevista dal codice civile. Secondo il documento di prassi citato la locuzione “parti comuni” di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del codice civile, deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.
Questa soluzione è stata confermata con le risposte del 22 maggio 2020, n. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293, che hanno riconosciuto il beneficio dell’agevolazione sugli interventi relativi a parti comuni non condominiali, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alle riqualificazione energetica, nonostante la relativa norma la limitasse espressamente ai lavori “su parti comuni e edifici condominiali.
In particolare, la risposta all’istanza di interpello n. 293 ha fornito ulteriori chiarimenti ai fini del computo del limite di spesa. Infatti, il massimale deve essere moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compone l’edificio. Anche a tal fine, cioè per il computo del “tetto di spesa”, è irrilevante l’esistenza di un unico proprietario o di più comproprietari dovendosi più correttamente fare riferimento al numero delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio.
Troverà così applicazione il criterio già indicato nel corso del Telefisco del 27 ottobre 2020 e ribadito dalla Circ. n. 30/E del 2020 con la risposta 4.4.4. Si consideri, ad esempio, un edificio di proprietà di un unico soggetto e composto da due unità abitative e due pertinenze. In tal caso il limite di spesa per gli interventi di isolamento termico deve essere determinato moltiplicando l’importo di 40.000 euro per quattro, cioè il numero delle unità immobiliari comprensivo anche delle pertinenze. Pertanto, le spese sulle parti comuni dell’edificio saranno ammesse alla detrazione del 110% entro il limite di 160.000 euro. Le pertinenze, quindi, concorreranno alla determinazione del massimale con l’unica eccezione di quelle collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
Conseguentemente, se i lavori interesseranno una villetta “bifamiliare”, le pertinenze non saranno collocate in un edificio diverso ed il singolo limite, come nell’esempio su indicato, potrà essere determinato considerando le quattro unità immobiliari.
La nuova disposizione attribuisce un maggior vantaggio rispetto al passato. Infatti, ove le due unità immobiliari, dotate di pertinenze, fossero considerate funzionalmente indipendenti, ciascuna di essa potrebbe fruire di un massimale di 50.000 euro, per un limite complessivo di 100.000 euro, incluse le pertinenze. Ora, per effetto della novella, il limite complessivo risulterebbe incrementato a 160.000 euro, ma a condizione che le due unità immobiliari e le pertinenze non siano funzionalmente autonome.
Articolo della Rivista Specializzata: https://www.fiscal-focus.it/
