Per i bonus “edilizi”, slalom tra proroghe e novità

Per effetto della Legge di bilancio 2021, sono entrate in vigore - a decorrere dall’1.1.2021 - numerose novità in materia di detrazioni fiscali per interventi edilizi e superbonus 110%. Nella trattazione che segue verranno posti all’attenzione del lettore le principali novità normative in materia.

Detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia

In primo luogo, viene prorogata al 31 dicembre 2021 la detrazione fiscale del 50% - fino ad una spesa massima di 96.000 euro - prevista per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 16-bis del Tuir. Si tratta, in particolare, degli interventi di:

manutenzione ordinaria (solo sulle parti comuni di edifici residenziali), straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (sulle parti comuni di edificio residenziale e sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale);
ricostruzione o ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
eliminazione delle barriere architettoniche;
prevenzione del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
cablatura degli edifici e al contenimento dell'inquinamento acustico;
risparmio energetico con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia;
adozione di misure antisismiche;
bonifica dall'amianto e opere volte ad evitare gli infortuni domestici.
In “aggiunta” a detti interventi agevolati, la Legge di bilancio 2021 (al comma 60) stabilisce che la detrazione Irpef spetta, nella misura del 50%, anche per gli interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.

Misure antisismiche e opere di messa in sicurezza statica

Nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edilizio rientrano anche le spese sostenute per realizzare interventi antisismici, con particolare riguardo all’esecuzione delle opere per la messa in sicurezza statica degli edifici. Tali interventi - in base all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Tuir- devono essere realizzati sulle “parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari”. Per queste tipologie di interventi resta ferma la detrazione in misura pari al 50% per le spese sostenute fino al 31.12.2021, per un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare. Questi interventi, quindi, vengono ricompresi tra quelli elencati dall’articolo 16-bis del Tuir e, pertanto, beneficiano della detrazione Irpef prevista per la generalità degli interventi di recupero edilizio.

Sisma-bonus

Per gli interventi volti alla riduzione del rischio sismico, il D.L. n. 63/2013 (all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies) ha introdotto il cd. “sisma-bonus” che si pone in alternativa alla detrazione Irpef generalizzata di cui all’articolo 16-bis del Tuir. In particolare, con la disciplina del cd. “sisma-bonus”, a seconda del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona sismica (1, 2 o 3) in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio, sono concesse detrazioni differenti. Ciò premesso, la legge di bilancio chiarisce che – ai fini della detrazione del 50% per gli interventi antisismici di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del Tuir - le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 devono in ogni caso riguardare interventi “le cui procedure autorizzatorie siano state avviate dopo la data di entrata in vigore della presente disposizione” (quindi, a partire dal 1° gennaio 2017) ovvero interventi “per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio” (come previsto dal comma 68 dell’articolo 1 della L. n.178/2020). Stando alla norma - che modifica il contenuto dell’articolo 16, comma 1-bis del D.L.63/2013 – non è chiaro se il “titolo edilizio” possa essere stato rilasciato anche precedentemente al 01.01.2017; sul punto si attendono chiarimenti ufficiali.

Bonus mobili

Prorogata al 31.12.2021 – per effetto della legge di bilancio 2021 - la detrazione Irpef del 50% prevista per l'acquisto di mobili e elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ (A per i forni), finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Si ricorda che le spese per l'acquisto di mobili sono calcolate indipendentemente da quelle sostenute per i lavori di ristrutturazione. In altri termini, le spese per l'acquisto di mobili possono anche essere più elevate di quelle per i lavori di ristrutturazione.

La principale novità della nuova edizione sta nel fatto che, dal 2021, viene elevato da 10.000 a 16.000 euro il limite massimo di spesa detraibile. L’agevolazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo e spetta fino a concorrenza dell’Irpef lorda; l’eventuale “eccedenza” non utilizzata nell’anno andrà persa.

Interventi di riqualificazione energetica

Viene prorogato al 31 dicembre 2021 anche il termine per avvalersi della detrazione fiscale (Irpef e Ires) del 65% spettante in relazione agli interventi di riqualificazione energetica degli edifici disposta dall’articolo 14, commi 1 e 2 del D.L.n.63/2013. Si ricorda che l’agevolazione per la riqualificazione energetica degli edifici, come prorogata nel tempo da numerosi provvedimenti, consiste nel riconoscimento di una detrazione d’imposta (originariamente del 55%, poi elevata al 65%, da ripartire in 10 rate annuali) delle spese sostenute entro un limite massimo “diverso” in relazione a ciascuno degli interventi previsti.

La disposizione in esame proroga, altresì, a tutto il 2021:

la detrazione prevista per l'acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti (fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro);
la detrazione, prevista nella misura del 50%, “per l'acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro” (comma 2-bis dell’articolo 14 del D.L. n.63/2013).

Bonus facciate

E’ prorogata al 2021 la detrazione fiscale del 90% (di cui all’art. 1, co. 219 -223 della L. 160/2019) per il recupero o restauro della facciata “esterna” degli edifici. Si ricorda che il beneficio riguarda le spese documentate relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici ubicati in specifiche zone del territorio urbano.

SUPERBONUS 110%

La Legge di bilancio 2021, infine, apporta numerose modifiche alla disciplina del cd. superbonus 110% di cui all’articolo 119 del DL. n.34/2020 nonché proroga al 30.06.2022 la possibilità di fruire di tale beneficio.

Proroga detrazione 110%

L’articolo 119 del D.L.n.34/2020 – a seguito delle modifiche apportate dalla L.n.178/2020 - proroga l’applicazione della detrazione al 110% per gli interventi di efficienza energetica (cd. "eco-bonus") nonché per quelli antisismici (cd. "sisma-bonus"), effettuati su edifici residenziali nel periodo compreso dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (in luogo del previgente termine del 31 dicembre 2021). La detrazione è da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo ed in 4 quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nel 2022. Conseguentemente, per le spese sostenute:

nel periodo 1.7.2020 - 31.12.2021 la detrazione del 110% è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
nel periodo 1.1.2022 – 30.06.2022 la detrazione del 110% è ripartita in 4 quote annuali di pari importo.
Restano fuori (almeno per il momento) dalla proroga del superbonus 110% al 30 giugno 2022 gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo integrati in tali impianti, in quanto non richiamati espressamente dalla norma (anche se secondo parte della dottrina dovrebbe trattarsi di una mera dimenticanza).

Proroga più ampia per gli IACP. Per effetto del nuovo comma 3-bis dell’articolo 119 del D.L. n.34/2020, l’applicazione della detrazione al 110% viene prorogata al 31 dicembre 2022 (in luogo del 30.06.2022) anche agli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) e agli enti equivalenti. Conseguentemente, cambia anche per questi la ripartizione della detrazione in funzione dell’orizzonte temporale.

Infatti, per le spese - documentate e rimaste a carico del contribuente - sostenute:

nel periodo 1.7.2020 - 30.6.2022 la detrazione del 110% è ripartita in 5 quote annuali di pari importo;
nel periodo 1.7.2022 – 31.12.2022 la detrazione del 110% è ripartita in 4 quote annuali di pari importo.
Ancora, per gli IACP ed enti assimilati, nel caso in cui - alla data del 31 dicembre 2022 – siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023 (nuovo comma 8-bis dell’art. 119 del D.L. n.34/2020).

Si segnala che l’efficacia delle proroghe riguardanti il superbonus del 110% è subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea (articolo 1, comma 74 della L. n. 178/2020).

Condomini

Per i condomini che, alla data del 30 giugno 2022, hanno effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo, la detrazione del 110% viene estesa alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

Opzione per la cessione/sconto sul corrispettivo

Per effetto della Legge di bilancio 2021 (articolo 1, comma 67) viene “estesa” al 2022 la possibilità di optare per la cessione del credito ovvero per il cd. sconto in fattura. Infatti, con il nuovo comma 7-bis all’articolo 121 del D.L. n. 34/2020, il legislatore ha stabilito che le disposizioni previste dal citato articolo 121 (concernenti l’opzione per la cessione di un credito d’imposta o per lo sconto in fattura in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione fiscale) si applicano “anche ai soggetti che sostengono, nell'anno 2022, spese per gli interventi individuati dall'articolo 119”, ossia quelli che beneficiano del superbonus 110%.

**Soggetti beneficiari **

Sul piano soggettivo la platea dei destinatari della norma di cui al comma 9 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 è stata oggetto di una significativa novità. In generale, il superbonus 110% si applica agli interventi effettuati da:

Si ricorda che le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b) – come specificato dal comma 10 al citato articolo 119 - possono beneficiare delle detrazioni di riqualificazione energetica “trainanti” o “trainati” per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio. Al riguardo, nella circolare 24/E/2020 è stato altresì chiarito che “I contribuenti persone fisiche possono beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio”.

Ciò detto, l’importante novità prevista dalla Legge di bilancio 2021 riguarda l’apertura del beneficio anche all’immobile di proprietà di un unico soggetto persona fisica (ovvero in comproprietà di più persone fisiche).

Rispetto alla precedente versione del comma 9 dell’articolo 119 del D.L. n.34/2020 (che lasciava fuori dal beneficio detti soggetti), quindi, la nuova formulazione della norma fa rientrare tra i beneficiari detrazione del 110% anche le persone fisiche - al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione - che effettuano interventi su edifici composti 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da “un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

E’ chiaro che ove gli immobili siano composti da più di 4 unità immobiliari il superbonus non spetta.

Immobile funzionalmente indipendente

Come noto, il decreto cd. “Requisiti” (articolo 1, comma 3 lett. i) del D.M. 6.8.2020) ha precisato che:

per edificio “unifamiliare” si intende un edificio “riferito ad un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare” ;
una unità immobiliare è «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo);
la presenza di un «accesso autonomo dall'esterno», presuppone che l'unità immobiliare “disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”;

Tuttavia, per far fronte alla esclusione delle unità immobiliari con accesso autonomo, ma affacciato direttamente su un cortile o giardino di proprietà non esclusiva, in sede di conversione del D.L. n. 104/2020 è stato inserito il comma 1-bis all’articolo 119 del D.L. n.34/2020 il quale stabilisce (al primo periodo) che per accesso autonomo dall'esterno si intende “un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”. Tuttavia, con la legge di bilancio 2021, il citato comma 1-bis viene ulteriormente integrato al fine di meglio chiarire il requisito dell’indipendenza funzionale.

Con il nuovo comma 1-bis dell’articolo 119 del D.L. n.34/2020 viene, infatti, stabilito che un'unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

impianti per l’approvvigionamento idrico;
impianti per il gas;
impianti per l’energia elettrica;
impianto di climatizzazione invernale.

Maggioranze assemblea condominiale

Modificando il comma 9-bis dell’articolo 119 del D.L. n.34/2020, la legge di bilancio 2021 chiarisce che le deliberazioni dell’assemblea di condominio - aventi ad oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa dell’intervento deliberato - sono valide se approvate con le stesse modalità degli interventi (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell'edificio) ed a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano “parere favorevole”.

Immobili sprovvisti di APE e di copertura

Aggiungendo il comma 1-quater all’articolo 119 del D.L. n.34/2020, il legislatore stabilisce che sono ricompresi fra gli edifici che accedono al superbonus 110% anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica (cd. APE) perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico delle superfici (di cui alla lettera a) del comma 1 articolo 119), raggiungano una classe energetica in fascia “A”. La disposizione in esame si applica anche nel caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente.

** Interventi trainanti e trainati **

Ulteriori novità della legge di bilancio 2021 hanno coinvolto gli interventi agevolati. In particolare, stante la distinzione tra “trainanti” e “trainati”, si evidenzia quanto segue.

Fabbricati danneggiati nei comuni “calamitati”

Il rinnovato comma 4-ter dell’articolo 119 del D.L. n.34/2020 stabilisce che i limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali “eco-bonus” e “sisma-bonus”, sostenute entro il 30 giugno 2022, sono aumentati del 50% per gli interventi che hanno riguardato i fabbricati danneggiati dagli eventi sismici avvenuti nei comuni di cui agli elenchi allegati al D.L. n.189/2016 ed al D.L. 39/2009 nonché nei comuni interessati dagli eventi sismici verificatisi dopo l'anno 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza. In tal caso, come evidenziato dalla norma, gli incentivi sono “alternativi” al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive. Il comma 4-quater, evidenzia, poi, che nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 (dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza), gli incentivi per gli interventi antisismici spettano per l'importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

Interventi fotovoltaici

Per l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici (di cui all' articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al D.P.R. n.412/1993) nonché di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici (estensione prevista dalla legge di bilancio 2021), il superbonus 110% spetta in relazione alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Tale detrazione è da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo e in 4 quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022, sempreché l'installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di cui ai commi 1 o 4 dell’articolo 119.

La detrazione del 110% è riconosciuta anche per l'installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Installazione di colonnine per la ricarica di veicoli

Novità anche per gli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del D.L. n.63/2013. Per detti interventi, il nuovo comma 8 all’articolo 119 stabilisce che per le spese - documentate e rimaste a carico del contribuente - sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, la detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo e in 4 quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022, sempreché l'installazione sia eseguita congiuntamente a uno degli interventi di cui al comma 1 dell’articolo 119.

Fatti salvi gli interventi in corso di esecuzione, la detrazione spetta entro i seguenti limiti di spesa:

2.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
1.500 euro per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero massimo di otto colonnine;
1.200 euro per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero superiore a otto colonnine.
L'agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare.

Cartello sui cantieri

A norma del nuovo articolo 14-bis dell’articolo 119 del D.L. n.34/2020, per gli interventi che beneficiano del superbonus 110%, nel cartello da esporre presso il cantiere - in un luogo ben visibile e accessibile - deve essere indicata la seguente dicitura: “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

Attestazioni e asseverazioni - obblighi assicurativi

I soggetti che rilasciano le attestazioni e asseverazioni sono tenuti a stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale "adeguato":

al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate;
agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni;

e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, al fine di garantire ai propri clienti il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall'attività prestata. L'obbligo di sottoscrizione della polizza si considera rispettato qualora i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni abbiano già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti da attività professionale ai sensi dell'articolo 5 del regolamento di cui al DPR n.137/2012, purché questa:

non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione;
preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione di cui al presente comma, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario;
garantisca, se in operatività di claims made, un'ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch'essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti.
In alternativa, il professionista può optare per una polizza dedicata alle attività di cui all’articolo 119 del D.L. n. 34/2020 con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile.

La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio.

Autore: https://www.edotto.com/

Aggiornata al: 14/01/2021

Saluti

EGP