[왜 재테크인가] 2기 신도시의 운명은 어떻게 될까

안녕하세요? @realgr입니다. 오늘 얘기해볼 내용은 2기 신도시에 관한 내용입니다.
신도시에 대한 정의와 어떤 신도시가 있는지는 이전 포스팅을 참조하시면 되겠습니다.

2기 신도시는 1기 신도시와보다 다양한 목적을 가지고 사업이 진행되었습니다.
1기 신도시는 서울 시의 주택부족 문제를 해결하기 위한 신도시 조성이라는 목적만을 가졌습니다.
하지만 2기 신도시는 다양한 목적을 가지고 있기 때문에 좀 더 다양한 시각에서 바라보아야합니다.

2기 신도시를 도시 컨셉에 따라 몇 가지로 나눠보면 다음과 같습니다.

• 한강, 운정, 위례, 동탄 : 인구 분산
• 광교, 판교 : 경부축 개발, 인구분산+자족기능
• 검단, 고덕, 아산, 양주 : 기타

2기 신도시의 공통적인 특징은 1기 신도시 보다 서울에서 좀 더 멀다는 것입니다.
이는 2기 신도시가 노후화되었을 때 도시가 어떤 운명을 맞게 될 것인가와 밀접한 관련이 있습니다.
2기 신도시 중 인구분산만을 목적으로 만들어진 베드타운은 노후화되었을 때 입지로 그 가치가 평가받게 될 것입니다.
그런데 2기 신도시는 입지 자체가 1기 신도시보다 좋지 않습니다.
거기다 자족기능까지 부족하다면 투자자 입장에서는 꽝이겠죠.

심지어 최근에는 분당, 일산 등 1기 신도시에도 싸진 지가 덕분에 어느 정도 자족기능이 갖춰지고 있는 상황입니다.
이런 상황에서 2기 신도시가 내세울만한 장점은 단지 신축이라는 것 뿐입니다.
여기에 엎친데 덮친 격으로 1기 신도시가 재건축에 들어가게 되면 사실상 3기 신도시 역할을 하게 될텐데 과연 2기 신도시가 그때까지 현재의 명성, 가격을 유지할 수 있을까요?

저는 힘들다고봅니다.
특히 신도시의 기능이 주거에 몰빵되어있는 곳의 경우 더더욱 어렵다고 봅니다.
하지만 2기 신도시 중에 몇몇 곳은 인구를 분산하는 역할에 더해 자족기능이 충분하거나 국제화 같은 특정한 도시의 기능을 목표로 하고 있는 곳도 있습니다.
오히려 2기 신도시 중에는 이런 도시들이 투자자의 입장에서는 가능성이 있다고 봅니다.

얼마 전 한 방송프로그램에서는 일본 도쿄 근교의 다마신도시를 예를 들며 인구감소시기의 노후화된 베드타운의 부동산에 관한 분석을 하였습니다.
한국의 미래는 일본이라는 말이 있죠?
저는 이 말에 전적으로 동의하지 않습니다만..
일부 어느정도 투자에 도움이 될만한 정보는 있더라구요.

다마신도시는 1971년 입주를 시작한 도쿄권 최초의 베드타운형 신도시로 도쿄 중심부에서 30km 떨어져 있습니다.
다마 신도시는 2017년 현재, 인구가 계속 줄고 있으며 상권이 죽어서 노인들만이 도시에 덩그러니 남아있습니다.
여기서 투자의 교훈을 얻자면, 입지로 평가받아야하는 베드타운은 서울의 중심인 강남에서 반경 30km의 원을 그렸을 때 원의 지름에 가까이 들어오는 지역일수록 가치가 있는 지역이라고 볼 수 있겠죠.

이런 관점에서 보았을 때를 바탕으로 서울을 중심부로 30km와 15km 원을 그려보았습니다.

대략 어느 위치가 좋은지 감이 오시나요?
오늘 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다.

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