Hello，大家好，今天想跟大家分享一篇文章，这篇文章来自于公众号：初善君，原文标题为《房地产的钱都去哪了？》。这篇文章关于房地产行业，是基于现金流的角度去看这些地产公司的现金流流到哪里去了。平心而论，从专业的角度看，作者的分析可能并不严谨和全面，也能看到有一些朋友在文章的下面提出了质疑。但我想，这个观察的角度其实是挺有意思的，甚至在某种程度上是极度贴近生意人的角度。我曾经刚跟一位民营企业的创一代聊天，他谈到了自己的创业秘诀，一共就六个字，那就是“多收钱、少付钱”。这六个字在企业创立的初期一直就是作为指导企业经营的核心思维，后来直至企业规模大了，业务更为庞杂以后，才需要用各种经营分析的报表作为剖面，观察企业的经营情况。但无论增加了什么分析工具，现金流这一项永远是不可或缺的一个观察要素。可能很多投资者朋友没有经营过企业，没法体会我这里说到现金流的重要性，甚至可以这样说现金流是影响一家企业生死存亡最核心的因素。也包括此前有一期节目中，我提到过，考虑一家上市公司的分红，最核心的要素是现金流，而不是所谓的当年的利润。当年的利润的百分之多少分给股东那都是文字游戏，但需要企业正常的资金血液中抽取一部分资金还给股东，对于分红的时机和金额等，绝对是需要仔细考量的。好，我们闲话暂且打住，我先顺着我的思路，给大家讲一讲这篇文章的主要内容，在文章之后我再讲一讲我自己的观点。这篇文章用到了万科的现金流数据，给各位看官梳理了到底房地产公司的钱到底流向了何方。首先说房地产公司赚的钱，也就是现金流入。对于万科而言，这一块最主要还是房产销售，其次是物业租赁、物业管理等业务收回来的钱。这一部分对应的就是现金流量表中"销售商品、提供劳务收到的现金"这一项目。在2011年至2022年十二年的时间里，万科上述的这些业务（最主要还是卖房子）一共收到34,791亿元，这是房地产公司经营业务的核心现金流入。但需要指出的是，这里面所提到销售商品、提供劳务收到的现金，与我们在利润表之中营业收入在口径上是不一样的。在利润表口径，只有所涉及的房子（商品）交付了，相关的房款才能形成收入，而现金流量表中这部分可能早就作为当年的"销售商品、提供劳务收到的现金"。而除了刚才提到最核心的现金流入，还包括一些当年预收的购房诚意金、保证金或者合作方款项等等，在这12年里一共收了3,022亿，同时公司支付的其他现金流加起来也有4,270亿元。对于这一块，我们就不多作考究了，我们重点看看资金的取向，也就是说这些到哪去了。第一项，也是最大的现金流向，那是支付上游客户的材料款，我们通常所说房地产行业养活了数十个行业，比如水泥、钢材、涂料、防水、设计、家装、厨具等等，其实都是指这样一个流向。而事实上确实也是如此，万科在2011年至2022年这十二年间共支付给上游企业12,248亿元，占收到现金的比例的35.2%。第二项那是拿地支付的款项，也就是我们通常所说买面粉的钱。把土地形容成面粉，那是很贴切地表达了土地储备对于一家房地产企业的重要性。而根据相关数据，2011年至2022年万科各年的拿地金额分别为237亿元、722亿、870亿元、325亿元、684亿元、1,320亿元、2,189亿元、1,351亿元、1,610亿元、1,349亿元、1,274亿元和241亿，合计12,172亿元，占收到现金的比例为34.99%，这是现金去向的另一个大头。第三大流向则是支付的各项税费。在大众的观念里，房地产行业一直都是暴利行业的代名词，所以房地产行业的税费相对于其他行业来说是相对较重的。万科2011年至2022年间合计支付的各项税费4,647亿元，占收到的现金比例为13.36%，这一项确实要比后面会提到的支付员工、股东的分红和银行的利息支出加起来多，但从比例上来看，其实也还好。我们前面提到的两项是“面包”的材料成本，合计占了面包销售收款的70.19%，再加上必须支付的各项税费，这三项硬成本合计已经占了房地产企业现金流出金额的83.55%。此后的两项分别是是支付给员工的工资以及支付给银行的利息。原文的作者提到了此前的房地产牛市造就了不少从业者的财富神话，很多房地产从业者赚了不少钱。的确如此，以我所认识的原来任职于房地产企业的朋友而言，他们在此前一些年的薪酬普遍是要比其他行业的相同的职位略高，而且更为重要的是，其他他们的工作不复杂，再直接点说技术含量并不高。不得不说，这吃的就是行业和时代的红利，既然享受了潮起的辉煌，必要也要承受潮落的艰难。万科2011年至2022年十二年间共支付给职工的现金流是1,197亿元，人均年工薪约为12.5万元，从平均数来看并没有想象的那么高，但肯定高于社会的平均水平。而这一项流出合计占万科相关年份收到现金的比例的3.44%。支付给银行的利息支出除了我们常规性在利润表看到的财务费用以外，还包括很多项目的资本化利息，这部分会作为存货的成本，在相关存货对方售出时候一并在营业成本中反映。从这个角度思考，无疑利息的现金流出这个角度更为直接，也更加贴近公司的经营。万科2011年至2022年共支付利息1,780亿元，占收到的现金比例为5.12%。这个利息占比即使考虑了万科的杠杆比例，6%+的融资成本确实远远不算高，这里面当然有万科这个例子的特殊性，但说房地产公司就是给银行打工那也是不确切的。接下来的是构建固定资产支付的现金，这一块一般就是对那些自持商场、长租公寓等物业，这一项目万科在十二年间合计只流出了530亿元，占比1.5%，这个占比并不高。而最后我们来看看分红，其实很多质疑作者这篇文章的观点正是基于最后这两项。因为如果作者从经营现金流的角度去分析一家企业，就不应该牵涉投资（形成固定资产）以及筹资（股东分红）。因为这两者是不完全对应的，比如像当年某大的大比例分红，所分配的资金并不是全部通过经营形成，而是向相关金融机构融资所得。而如果作者希望是全面分析企业的现金流，那就应该把企业通过各种筹资渠道融回来的钱考虑在内，也要包括把投资收回来的钱考虑在内。比如在文章后面有一位朋友就这么说：就怕这种一本正经胡说八道的文章，看着侃侃而谈，数据确凿。按照此文章的逻辑，房地产公司应该是收支平衡。但请问公司融资的2万亿到哪里去了？公司的现金不仅仅是收到的房款，还有向银行和其他债权人借的钱。由此倒推，里面的数据就差了负债的两个万亿，那不文中所说的差额。我认为这位朋友的留言是有道理的，但正如我开篇所说，作者的这个分析其实更接近于企业主的思考角度，现金流就是在一定条件下的动态平衡。特别对于万科这种，在历史上融资相对较为克制，经营现金流角位充沛的企业而言，这个分析框架还是适用的。原文作者指出：人们总说地产公司分红分走了很多钱，尤其是给实际控制人。我们看分红大户万科，十二年间共分红金额约906亿元，占收到的现金比例仅为2.6%。这是实实在在分走的钱，分走了就不会再回来了。恒大、碧桂园的这个比例只会更低，不会更高。恒大十二年间分红808亿元，碧桂园十二年间分红794亿元。以上说道这几个项目加起来差不多是万科相关年份收款金额的96.2%，基本上把公司赚来的现金去向全部理清楚了吧。在扣除了拿地、税费、材料款、员工、利息等各项费用以后，最后股东只拿到了其中的2.6%，永远是最少的。实话实说，其实作者最后这个观点是有点屁股决定脑袋了。计算股东到底拿得多还是拿得少，其实与收入比较是没办法得到答案的。我们把上市公司看做一个投资项目，我们要考量赚得多与少，其实是要看我们当时投了多少钱，要看这笔投资承担了多少风险，也包括投资的市场等各种因素。而事实上，如果以这个逻辑去分析，其实绝大部分行业和企业都能得出相同的结论，那就行业相关方拿走了大头，最后股东拿的是最少的。这个答案对于我们而言真没多大意义，但这篇文章分析的角度还是非常有意思的……好了，这次就这么多，我们下次见！
