오피스 투자 - SK리츠, 종로타워
- 기사 제목: SK리츠, 종로타워 품을 리츠 인가 돌입…'밸류업' 전략
- 기사 요약:
SK리츠가 종로타워를 인수할 리츠 인허가 작업에 돌입
9월 14일 SK리츠운용은 국토교통부에 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사(토털밸류제1호리츠)의 리츠 영업인가를 신청
토털밸류제1호리츠는 자본금 3억원으로 설립됐다. 향후 모(母)리츠 지원과 증자 등을 통해 자본금을 4761억원까지 늘릴 전망
총사업비는 6767억원으로 6000억원 수준인 종로타워 인수 비용에 부대비용, 금융비용 등을 포함해 산출한 것으로 관측
SK리츠는 회사채 발행해 3600억원 안팎, 전자단기사채를 발행해 3985억원 안팎 등 최대 7585억원을 차입할 예정, 이렇게 모은 돈 중 5930억원을 다음달 토털밸류제1호리츠에 출자
SK리츠는 환경 개선 작업을 통해 임대료 현실화에 나설 예정
현재 종로타워 주요 임차인은 SK그룹 계열사이며 2020년 철수환 위워크(WeWork)의 임대차계약 조건을 승계해 입주
4년 전 가격으로 계약된 상황이기에 SK리츠는 자산 매입후 본격적인 협의를 할 계획
SK리츠는 환경 개선과 더불어 전반적인 종로타워 밸류업(Value-up) 전략 수립 - 도심 내 휴식 공간을 제공하기 위해 성큰 가든(Sunken garden: 건물 지하로 통하는 공간에 꾸며진 정원)을 조성할 예정
외벽 옥외광고 및 외부 조망이 가능한 미디어 파사드(건물 외벽에 LED 조명을 비춰 영상을 표현하는 기법)도 설치할 계획
- 관련 추가 기사:
SK리츠, '업계 최초' CB 발행 이유는: https://paxnetnews.com/articles/92356
SK리츠, 조달계획 차질…수익률 하락 우려 가중: http://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202209281616341960106819&svccode=00&page=1&sort=thebell_check_time
- 새로운개념:
부동산 펀드 vs 리츠 비교
출처: KB국민은행 공식 블로그 (https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=18019598&memberNo=1023071)
전자단기사채: 만기 1년 미만의 단기자금을 종이가 아닌 전자 방식으로 발행 및 유동되는 금융상품으로 줄여서 '전단채'라고도 불림. 기업어음(CP) 부작용을 해소하고 단기 금융시장을 활성화시키기 위한 것으로 2013년 1월 15일 도입.
① (최소금액) : 각 사채의 금액이 1억원 이상일 것
② (만기한도) : 만기가 1년 이내일 것
③ (전액 $일시납입) : 사채 금액을 일시에 납입할 것
④ (전액 $일시상환) : 만기에 원리금 전액을 일시에 지급할 것
⑤ (주식관련권리 부여 금지) : 사채에 전환권, 신주인수권, 그 밖에 이와 유사한 권리가 부여되지 아니할 것
⑥ (담보설정 금지) : 사채에 「담보부사채신탁법」에 따른 담보를 붙이지 아니할 것
출처: [네이버 지식백과] 전자단기사채 [Short-Term Bond] (한경 경제용어사전)
전환사채 (CB, Convertible Bond): 일정한 조건에 따라 채권을 발행한 회사의 주식으로 전환할 수 있는 권리가 부여된 채권으로서 전환 전에는 사채로서의 확정이자를 받을 수 있고 전환 후에는 주식으로서의 이익을 얻을 수 있는, 사채와 주식의 중간 형태를 취한 채권.
출처: [네이버 지식백과] 전환사채 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
- 나의 생각:
해당 사례는 기존의 이미 완공된 지 20년이 된 오피스 빌딩을 매입하여 빌딩의 환경을 개선하고 옥외광고 효과도 부수적으로 가져가 기존보다 큰 임대 수익을 얻고자 하는 케이스다. 기존의 임차인이 4년 전 가격으로 임대료를 지불하는 상황이라서 추후 더 큰 임대수익을 가질 수 있을 것으로는 보이나 건물 환경(성큰가든)에 투자하여 빌딩 밸류를 높이는 전략은 현재 물가 상승으로 인해 큰 비용이 드는 방법이 아닌지 의문이다. 또한, 국내외 시장 상황이 좋지 않은 시기에 여러 리츠들이 기업공개를 미루고 있다는 기사도 보았고 추가적인 관련 사업 기사를 보면 해당 사업을 위한 공모채 수요예측에서도 모집액을 채우지 못했다. 계속적인 금리 인상을 예상하여 해당 매입을 서두르는 것인지는 모르겠으나 조금 더 시장 상황 관망하며 시기를 기다려 보는 것도 괜찮은 건 아닌지 궁금하다.
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