전세 계약 시 주의 사항의 모든 것(깡통 전세, 역전세난 대비)

https://youtu.be/9bnfORezT9k

https://youtu.be/4oT_CycF7Ak

적어도 이 두 동영상은 보고 철저하게 숙지하고 전세 계약을 하세요.

그리고 주택 임대차 보호법에 따라 보호받을 수 없는 물건(등기부 등본에 주택이 아닌 물건)은 절대로 전세/월세 계약을 하지 마세요.

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전세 계약서에 확정일자를 받고도 보호를 받지 못하거나 선순위 권리자가 많은 집(선순위 세입자로 꽉 차 있는 원룸 다가구 주택, 많은 대출을 끼고 싼 전세금으로 유혹하는 미분양 아파트) 등 권리 관계에 따라 절대로 전세 계약을 하면 안 되는 집

전세 계약을 할 때 확정일자 받는 것 외의 다른 안전 장치들

• 예를 들어 잔금 지급일(보통 이사하여 들어가는 날) 경과 전까지 근저당권 설정을 하지 않겠으며 근저당권 설정을 하면 무효라는 특약 등(이사가려는 집에 확정일자 당일까지 근저당권이 설정되면 확정일자 다음날에야 대항력이 발생하는 전세권은 후순위로 밀려 전세금을 날릴 수 있어요.)
• 집주인의 동의와 협조가 필요하고 돈도 더 많이 드는 전세권 설정 등기가 아니라 전세 보증금 반환 보증 보험 가입

전세 계약을 잘 하는 방법

등기부 등본 권리관계 분석, 전입 신고(인터넷 민원24), 확정일자(대법원 인터넷 등기소) + 전세 보증금 반환 보증 보험

• 등기부 등본 열람, 전입 신고, 확정일자 서비스 모두 1년 365일(토요일, 일요일, 공휴일 포함) 24시간 내내 인터넷으로도 이용할 수 있어요.
• 이사가려는 집의 주인이 그 집을 담보로 대출을 신청하여 은행 등이 근저당권 설정 등기 절차를 밟고 있다면 등기부등본에 '등기 사항 처리 중'이라고 나옴

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대항력 및 우선 변제 청구권 유지 요건: (잔금 치른 날 당일에 확정일자를 받고 전입 신고를 한 상태에서) 전세 기간 내내 전입 신고 유지 및 점유의 유지

• 전세 기간 만료 전에 다른 데로 이사가려고 그 다른 곳에 전입 신고하고 이사를 가면 대항력(유치권 등)을 상실한다는 뜻. 이런 경우에는 다시 전입 신고를 해야 함.
• 전세 보증금을 돌려주지 않는다면 전세 기간 만료 직후 임차권 등기 명령 신청을 해야 하며, 임차권 등기 후 2주 지나 이사해야 우선 변제권 등을 주장할 수 있어요.
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