떠들기1. 주식투자는?... 부동산투자는?

지속적으로 글을 적는다는 것은 한켠으론 마약과 같다.
그냥 계속 적지 않으면 내 사고가 도퇴되고 타인이 읽어주지 않는 지식은, 두다리를 딛지 않은 깽깽이 같은 느낌이 들어, 독서를 해도 내가 제대로 흡수하고 있는게 맞나? 하는 불안감이 생긴다.

하여 그냥 프리스타일로 "책임없이 자유롭게 틀린내용에 오타 양념쳐서 떠들어" 보려고 한다. 섬세한 고민필요없고, 논증 필요없이 그냥 싸질르는거다. 이런 과정을 앞으로 "떠들기"라고 하겠다.

아래는 어제 와이프한테 내 짧은 최근독서 및 주식에 대해 파악한 것을 설명한 자료다. (화이트 보드(WB)사니까 너무 좋다.)
와이프는 부동산이 더 익숙할 것 같아서 부동산으로 설명해 봤다.

우선 W/B상단에 그려진 2억짜리 아파트로 보면, 내가 지금 사려면 매도자가 2억 주세요 하면 '자산가' 2억이다. 내돈은 8천들이고 은행에서 1.1억 30년 장기상환으로 빌리고, 1년 월세 1천/100만원으로 넣으면, 자본=8천만원, 부채=1.2억이고, 유동부채=1천만원, 비유동부채1.1억원이다. 은행에서 빌린 1.1억에 대한 이자비용은 아래 사진의 좌하단 손익계산서의 영업외 손익으로 들어간다. 부동산임대업은 통상 대출을 다 사용하니, 대출이자를 영업외 손익이 아니라 매출원가로 넣는게 맞을거 같은데, 실제 회계법상 어떤진 모르겠다.
이 부동산을 지금 털어서 현금화 하면 자본금 8천만원이 재산가치로 뽑히고, 월세로 본 사업가치는 대출낀 기대수익률 6%로 보면 2억원이다. (100만원*12개월/6%). (대출max로끼고 6% 기대수익률이면 누가 투자할까 싶지만은...)
이렇게 하면, 이 아파트의 가치(Value)는 2.8억원이다. 가격(Price)이 가치에 결국 수렴한다고 보면, 지금 2억짜리 이 아파트는 2.8억이 될거다. ㅋㅋ 정말일까? 기대수익률(지역PER)이 안바뀌고, 임대가가 그때도 그대로면 그럴지도 모르겠다.

부동산은 장부가치와 시장가치가 다를까?
주식은 장부가치와 시장가치가 분명 다른 경우가 많은 것 같다. 장부가치상 자산=시가총액이 아니기 때문이다. (PBR이 1이하인 경우도 많음). 하지만, 부동산중 아파트는 자산=시가총액 이라 보아도 무방할것 같다. 물론 상가 같은 경우 자산+영업권(권리금)=시가총액으로 현실세계에서 거래될 것으로 보인다. (상가 주인이 권리금을 인정하든 말든). 아파트도 사실 수익형의 경우 자산가격이 시장에서 매겨질때 월세로 환산한 수익을 따지기도 한다. 일종의 PER개념이다. 강남의 기대수익률은 2%면 PER는 50이고, 주문진의 기대수익률이 10%면 PER는 10인거다. 즉 주식에서 업종마다 PER가 다른것처럼 부동산도 지역마다/상품마다 기대PER가 다르다. PER어디서 보냐고? KB부동산 가면 된다. 아래 보면 덕산3차가 기대수익률이 11.1%나 된다. 꾸진(구축) 아파트 일수록 소유욕이 떨어지고, 실거주 가치가 있는 경우 수익률은 올라간다. 아래는 수식에서 보면 알겠지만 ROE개념이 아니라 ROA개념이다. 재무레버리지를 극대화 하면 수익률 25%이상으로 만드는 것도 가능할지 모른다. 금리 더 오르기 전에 계약서들고 은행으로 허겁지겁 뛰어가야 하는거 아닌가 싶다.

ROA=리턴 온 애쌧=자산대비 순이익=이익/자산=이익/매출 x 매출/자산=매출총이익률 x 총자산회전율
ROE=ROA x 재무레버리지=ROA x 자산/자본(순자산)

워런버핏은 ROE에 환장한다던데, 재무레버리지로 화장한 ROE에 속으면 된통 당한다. 내가 설명받는게 ROE인지 ROA인지도 구별 못하고 다가구 구입하는 분들도 있으니 답답한 노릇이다. 대출낀 수익률이 17%라는건지, 대출빼면 7%는 아닌건지 물어봐야 한다. 대출빼고 7%면 차라리 아래 덕산3차 매입하면 11%니까 덕산3차 하는게 더 나은 선택이다. 원룸 대출낀 수익률=ROE, 대출없이 수익률=ROA.

=> KB부동산(KB시세) 기대수익률
http://nland.kbstar.com/quics?page=B046949#loading

다시 WB(화이트보드)로 돌아와서, 아파트는 소유권 확보를 위해서는 자산가격 만큼 준비하면 된다. 상가는 자산가격에 영업권(권리금)도 준비해야 하는것과 다름없다. 임차인 끼고 상가 매입할때는 자산가격 만으로 소유권은 확보할 지언정, 내가 임차인이 다시 들일때, 새임차인은 기존임차인에게 권리금을 내줘야 하니 그게 보증금이 되는거고, 보통 수익률로본 시장가치가 "보증금+월세/기대수익률"로 계산되는 것인데, 새입차인 입장에서 생각하면 "보증금+권리금+월세/기대수익률"이 되기때문에 집주인의 상가가격에도 영향을 미치게 되니, 결국 상가의 시장가격 뒤에는 영업권에 대한 가격도 녹아있다고 봐야한다.

기업의 재산도 따져봐야 하는데 IFRS가 충실히 적용되지 않은 경우 투자자산을 취득가로 기입하는 경우가 많다. 감가상각은 열심히 하면서, 감가상각이 없는 토지에 대해서 취득가로 적어두면, 시장가치를 반영하지 못한다. 50년전 강남땅을 취득가로 적어놓으면 '광'이 비어보이지만, 시장가로 보면 쌀보리로 가득차 있다. IRFS에서는 장부가치(취득가)보다는 공정가치(현재 시장가치)를 중시한다고 한다.

이상 부동산이든 주식이든,

부동산의 권리금/월세/보증금이 바뀌지 않는다면,
주식의 재산가치/사업가치+배당수익이 변하지 않는다면,
즉, 기업의 가치(VALUE)가 지속 유지될수 있다면, 결국 가격(PRICE,시가총액)은 가치에 수렴하게 되어있다. 가치투자 한다고, 가격이 가치에 얼마나 다가가고 있나만 보면 안된다. 가치가 훼손되지 않고 있는지를 지속적으로 살펴야 한다.

이상 막 떠든, 어제 WB다.