문재인정부의 부동산 정책방향. 6.19 부동산 대책

안녕하세요

오늘 문재인 정부의 첫 부동산 정책이 나왔습니다. 최근들어 부동산이 폭증하고 있었던 만큼 이번 부동산 정책이 중요했는데 생각보다 강력한 정책으로 무장하고 나왔습니다.

위의 인포그래픽이 정리가 잘 되어 있긴 하지만 하나하나 보도록 하겠습니다.

우선, 문재인 정부에서 예고했던 것처럼 DTI와 LTV를 강화했습니다. DTI와 LTV에 대한 설명은 지난 글에서도 했으니 링크를 걸고 넘어가도록 하겠습니다.

http://blog.naver.com/tjdwnsqus/221020366695

이 글에서도 언급했지만 DTI와 LTV강화의 핵심은 부동산에 대한 규제 목적도 포함되지만 가계부채 억제 목적도 포함됩니다. 하지만 이번 대책의 세부내용을 보면 DTI와 LTV를 차등적용 함으로써 가계부채 대책보다는 부동산 대책에 더 치중한 모습을 보여주었습니다.

세부내용을 보자면 서울 25개구 전역과 세종, 경기 과천, 성남, 광명, 하남, 고양, 화성, 남양주 등 6개 시, 부산 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장구 등 7개 구는 LTV는 현행 70%에서 60%로 DTI는 현행 60%에서 50%로 강화되었습니다. 이들 지역을 조정대상지역이라고 하는데, 이번 대책에 경기광명, 부산 기장, 부산 진구가 포함되며 총 40개 지역으로 증가하였습니다.

주목할만한 부분 중 하나는 집단대출입니다. 이번 대책에서 현재 70% 수준인 집단대출(이주비·중도금·잔금대출)에 대한 LTV를 60%로 하향조정하고 잔금 대출에 대해서도 50%의 DTI를 적용하기로 했습니다.

집단대출을 간단하게 설명을 하자면 아파트를 분양하는 사람들에 대해 건설사의 보증하에 개별심사 없이 일괄적으로 대출을 받을 수 있는 대출을 말합니다. 극단적으로 말하면 이미 대출이 있거나 심지어 신용불량인 상황이더라도(물론 그런경우는 거의 없습니다만) 대출을 받을 수 있다는 것이죠.

집단대출은 가계부채를 늘리는 원흉으로 주목받고 있습니다. 집단대출 특성상 한번 승인되면 분양계약 이후 입주시까지 약 2년간 이주비, 중도금 및 잔금대출 이 순차적으로 대규모로 발생하기 때문이죠.

이 집단대출에 대한 대책이 전정부에서는 미온적이었는데 이번 정부에서 확실하게 잡고자 하는 의지가 엿보이는 부분이었습니다.

이번 LTV, DTI 관련 대책을 보면, 최근들어 일부지역의 주택가격이 급등하면서 가격이 급격하게 높아졌기 때문에 나온 방침 중 하나로 보입니다. 나머지 지역의 LTV와 DTI 비중을 그대로 둔 것을 볼때 이번 부동산 대책이 가계부채와 연계한 대책이 아닌 '순수한 부동산 대책'이라는 느낌을 강하게 받았습니다.

실제로 서민 등 실수요자(부부합산 연소득 6천만원, 생애최초구입자는 7천만원이하, 주택가격 5억원 이하, 무주택 세대주)등은 보호차원에서 배려를 하는 대책이 있는 등 주택이 없거나 실수요층에게는 배려하는 모습을 보였습니다.

DTI, LTV외에도 서울 전역의 민간택지 전매제한기간을 1년 6개월에서 소유권 이전등기시까지로 강화했습니다. 이 말만 들으면 이게 왜 강화인지 이해가 안되시는 분들이 더 많을 것입니다. 실제 소유권 이전등기의 기간은 일주일이 넘지 않기 때문이죠.

이 법의 의도는 이렇습니다. 가령 A라는 사람이 B라는 주택에 거주하면서 C라는 주택을 동시 소유하고 있다고 칩시다. 그렇다면 A는 B에 머물면서 C를 1년 6개월 이후에 팔수 있었습니다(현행법). 그런데 이 법이 소유권 이전등기시로 바뀌면 A가 C를 팔기 위해서는 소유권 이전등기, 즉 실제 거주를 해야 팔 수 있다는 말이 되죠. 이 집을 팔려면 D라는 사람이 실제 거주목적으로 집을 구매해야 판매가 가능한 것입니다.

이게 단순히 거주만 해서 끝나는 문제가 아니라 우리나라 법중에는 거주의무기간이란 것이 있습니다.

즉, 이번 전매제한 관련 대책은 사실상 민간주택에 대해서 투기를 금지하는 대책입니다. 물론 저런다고 해서 매매가 아예 불가능 하지는 않겠지만 상당부분 제한하는 정책임에는 분명합니다.

이 외에도 재건축 조합원 주택공급수 제한(최대 3주택 -> 2주택), 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시, 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보, 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화 등도 이번 대첵에 포함이 되었습니다.

이번 대책에 평가는 대체적으로 '약하다'라는 평가가 주류입니다. 용어나 정책적인 설명을 했지만 집단대출 관련 대책을 제외하면 기존에 하던 대책의 강화에 머무른 경우가 많습니다. LTV, DTI의 강화 역시 일부 지역에 머물렀고, DSR은 도입도 되지 않았습니다. 물론 LTV, DTI가 강화되지만 충분하지 않다는 지적이 많습니다.

실제 고형권 기획재정부 1차관은 이날 브리핑에서 "이번에 사용한 수단의 강도를 보면 '중상' 수준으로 대응을 했다"고 말할정도로 이번 대책 보다는 시장의 상황을 보고 그 후에 나올 대책이 더 강력할 것으로 보입니다.

앞으로의 가계부채 대출 증가세, 부동산 가격의 변동 등을 참고하여 새로운 정책이 나올것으로 보입니다.

이 글은 제 블로그 http://blog.naver.com/tjdwnsqus에서도 확인할 수 있습니다.
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